经常会有当事人咨询，我不是本村村民，我在村里买的宅基地房能享受拆迁补偿么？其实，这个问题，有其历史原因。

一、    城镇居民可以买农村宅基地房么？

最早的《土地管理法》产生于1986年，在这部法律中明确规定了“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，但是却没有明确限制土地使用权的转让。

而随着上世纪80年代末，下海经商热、土地建设热的兴起，大量农村居民为改善生活质量，开始往城镇流动，一部分宅基地房被闲置，农村房屋的买卖在这一时间段猛增，因之产生的房产纠纷也日渐增多。

针对一些地区存在的用地秩序混乱，特别是非法交易农民集体土地的现象日渐严重，为防止出现新的“炒地热”，国务院办公厅于1999 年颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，通知第二条规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

针对宅基地的问题，2004年，国土资源部又发布了《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中第13条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

由以上，可以看出城镇居民在农村购房，合同是无效的，即使购买了，也无法办理相关产权证明，那当面临拆迁时，其权益是没有保障的。

二、    农民可以购买他人的宅基地房么？

农民是否可以购买他人的宅基地房，在法律上没有明确的规定，但是基于实践和房地一体性的特征，外村农民在购买了他人的宅基地房后，由于土地的村集体所有属性，往往很难办理相关产权证明，即使是购买房屋的合同，由于当事人法律意识的淡薄，往往也是找村委会或是中间人做个证明，就算购买完毕，这就给后期的产权纠纷埋下了伏笔。

本村村民购买他人的宅基地房，因为地方关系熟悉，法律无禁止，因此，大多能在购买后取得相关产权证明，购买有效。只是需要注意的一点是，早在1986年的《土地管理法》中，第三十八条就做出了规定：“……..出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”即，卖掉自有宅基地的农民，不能再向村集体申请宅基地。

三、    宅基地买卖中的拆迁补偿

集体土地上的宅基地拆迁，补偿分为两块考虑，房屋和土地分开。其中，土地的补偿，归本村集体所有。所以遇到拆迁，这块补偿，归全体村民所有，由村委会组织召开村民大会协商分配方案，因此，这块补偿，只有本村农民才可以享受，外村人只要不入本村的户，是无法享受到这部分补偿的。

另外一部分房屋的补偿，由于城镇居民在农村购房的合同无效，遇到拆迁，原卖房人是被补偿的合法主体。购房人只能是与原卖房人协商，如果双方无法达成共识，只能依据《合同法》，按照双方签订合同时的过错，分担责任，分配补偿。房屋内购买者的装饰装修、私人物品等能证明自有产权的，可取得相应的补偿。外村农民或本村农民购买宅基地，取得相关产权证书或证明的，当遇到拆迁时，为补偿的合法主体，可以享受到房屋拆迁后的补偿。

四、新《土地管理法》中宅基地政策变化

2020年1月1日即将实施的新《土地管理法》第第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……..国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”

这个规定虽然提到了“盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，但并没有明确规定城镇居民可以到农村买房，相反，不仅规定地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地，还明确规定农村村民住宅建设要由乡镇人民政府审批，这无疑还增加了管控流程。

最后，提醒已经购买了农村宅基地房的农民，尽快补齐相关手续，取得相关产权证明。已经购买了农村宅基地房的城镇居民，可在规范购房合同的前提下，提前与卖房人协商好拆迁补偿问题，以免面临拆迁时给自己造成不必要的损失。