【案件导入】

审理法院：北京市平谷区人民法院

案号：（2019）京0117民初8546号

审级：一审

时间：2019年08月29日

案件终局处理结果：二审维持原判、再审驳回再审申请

【案情概述】

2002年3月11日，平谷区人民法院（2002）平民初字第737号民事判决书确定由被告李某于判决生效之日起7日内给付原告陈某购房款21000元。被告没有钱支付该购房款，经平谷区法院执行庭主持，将被告的某某号房产顶给原告。

在此基础上，2003年11月30日，在某村委会的主持下，双方达成协议，协议内容是：被告在5年内如果仍不能还清原告，则某某号房产归原告所有……

后被告未还款给原告，原告自2003年占有该房屋至今。二原告系夫妻关系，了解到宅基地及房屋不能用来作为债务抵押后，为维护合法权益，诉至法院。

【法院观点】

被告将自己宅基地上的房屋抵押给原告，主合同到期不能还款，便由原告取得该宅基地上房屋的所有权，该抵押合同因违反《土地管理法》等法律的强制性规定而无效。

【由案件引发的相关思考】

问题1、农民宅基地上的房屋可以以物抵债吗？

答：以债权人身份为准，分两种情况。

第一种情况：如果向集体经济组织之外的成员进行以物抵债，这是被法律所禁止的行为。根据《土地管理法》第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

故宅基地是属于村集体所有，村民个人只享有宅基地使用权，宅基地上的房屋虽属于村民所有，但基于“房地一体主义”的不动产权属变更原则，如果村民宅基地上的房屋被抵押出去，一旦抵押条件成就，则该房屋所占用宅基地的使用权也应当一并转让，但这显然是不合法的，我国的法律严禁将宅基地使用权转让给集体经济组织以外的成员。

第二种情况：如果在集体经济组织内部成员之间进行宅基地上房屋或者宅基地使用权流转则是被法律所允许的。依据《土地管理法》第六十二条第五款，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

问题2、作为本村集体经济组织以外的成员如何实现以物抵债的债权？

答：实践中的操作是，通过将该债权转让给集体经济组织内部成员的方式，让其支付债权转让对价，以间接实现自己的债权。

【是否还有转机】

2015年全国人大常委会审议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律法规的决定》，对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

内容是：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

2018年12月29日，全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于再次延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定（草案）》审议结果的报告，建议本次常委会会议审议通过。

以上《决定》能否成为放开农村宅基地及其地上房屋向非本村集体经济组织成员流转的一个信号呢？值得期待。