前言

中共中央、国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》等新时期党和政府指导“三农”工作的纲要性文件，为我国新时期农村土地改革高屋建瓴地指明了基本思路，其中关于架构宅基地所有权、资格权、使用权三权分置模式，为我国宅基地制度革新指明了方向。其中，宅基地使用权流转是我国宅基地制度改革核心内容，其对于土地资源的合理配置、农民产权的全面保护、物权利益的平等实现都有着重要意义。宅基地的流转主要包括转让、赠与、互换、出租等方式，本文结合案例，主要论述其中有关宅基地的转让及其未来的政策发展

ZHAIJIDI ZHUANRANG

一、宅基地使用权及其特征

宅基地使用权是我国法律的特有规定，现在普遍的也是被民法典所肯定的观点认为，宅基地使用权是对他人所有土地（农村集体所有土地）进行使用之权利，具有用益物权性质。该权利具有以下特征：

（1）所有权主体的特定性。根据法律规定，我国农村土地分为国家所有和集体所有。宅基地使用权为农村居民占有、使用（建造住宅及附属设施）集体所有土地的权利，即享有的权利为用益物权。但宅基地所有权并未因此而发生变化，仍为农村集体所有，所有权的主体具有特定性。

（2）使用权主体的特定性。宅基地使用权的主体为农村集体经济组织成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。现行法律规定禁止城镇居民购买宅基地使用权，同时，司法实践中对城镇居民下乡买卖宅基地的行为依法认定为无效的。

（3）权能的特定性。设立宅基地使用权的目的在于保障农村居民基本的生存权，且从法律规定看，宅基地仅能建造住宅及附属设施。对于利用取得的宅基地使用权建造以盈利为目的的生产及商业用房为法律所禁止。

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二、宅基地使用权的转让

近年来，围绕宅基地试点工作的开展，宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”有序进行，宅基地使用权流转在集约利用农村闲置宅基地和闲置住宅的同时，也能增加农民收入、促进城乡融合发展。但国家推进宅基地使用权流转并不意味着宅基地变得可以自由转让，城镇居民或法人、其他组织购买仍是法律禁止的行为。《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》指出“各地要进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。”现阶段宅基地使用权的转让，还仅限于自愿有偿退出闲置宅基地或向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让，例如《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》明确“各相关区可多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体房屋补偿标准由本集体经济组织民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地，各区要探索通过制定示范合同等方式，规范引导转让行为，转让合同生效后应及时办理宅基地使用权变更手续。严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。”

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三、相关案例

实践中，随着城镇化的加快发展，涉及大量农村地区的拆迁，并由此带来巨大的拆迁利益。由此引发涉及宅基地的房屋买卖纠纷较为多见。而对于该问题的处理亦较为棘手，特别是对涉及宅基地的房屋买卖合同依法认定无效后，当事人的责任承担问题。

案情简介

1996年，李某与何某订立房屋买卖合同，何某给付购房款6.6万元，李某出具收款证明一份。1997年，双方经原怀柔县房地产交易所签订房产卖契，为降低契税金额，双方在该契约上约定的房产价格为4万元。同日，何某交纳契税2400元，手续费共计800元。并将户口迁至诉争院落，但其户别为非农业家庭户。

2017年，李某诉请一审法院确认双方的房屋买卖合同无效，并要求获得诉争院落及房屋的拆迁补偿利益。

另查明，2017年9月，北京某置业有限公司与何某签订《棚户区改造补偿协议》，约定对诉争房屋进行拆迁。协议内容如下：

一、1、乙方宅基地面积为197.1㎡，房屋总建筑面积为197.1㎡。2、乙方在被搬迁房屋内在册3人。

二、搬迁补偿费：经估价结果报告确定，乙方宅基地区位补偿价为788400元，房屋重置成新1576**元；装修、设备及附属物补偿价68974元。合计101.5