一、宅基地的法律性质

（一）宅基地由村集体所有，村民仅享有使用权而非所有权

宅基地使用权是农村农民基于集体经济组织成员身份依法享有的一项基本权利，在我国，由于农村地区的土地归集体所有，因此农民对于宅基地只享有占有和使用的权利，不具有所有权。

在广大农村地区，宅基地使用权与自留地、自留山等一起构成了农村农民安身立命的基本要素，农村农民可以在宅基地上兴建房屋以供全家居住使用。在外辛苦打拼了一年的游子们如果觉得“城市套路深，我要回农村。”那么不妨在回家前好好看下这篇文章，了解一下你家的宅基地。

（二）宅基地使用权可以依法转让

宅基地使用权通常由农村村民以户为单位依法享有，也即“一户一宅”，且所使用的宅基地面积不得超出当地规定。

1、农村村民可以将自家的宅基地与同属同一个村集体内部的其他农户的宅基地互换。我国法律并未禁止同一个农村集体内部成员间互换宅基地，前提是双方自愿达成互换协议，并履行相应的报批手续。

2、农村村民可以将自家的宅基地使用权转让给同属同一个村集体内部的其他农户。需要注意的是，宅基地使用权仅可在本集体内部进行转让，我国法律严禁城镇居民在农村购置宅基地。

3、农村村民将自家宅基地使用权通过出售、出租或赠与等方式转让后，再向村集体申请宅基地使用权，将不再被准许。

虽然现在很多农村地区人口外流严重，导致大量宅基地空闲，但对于这些空闲的宅基地，也不能随意转让。而对于城市居民而言，即使签订了买卖宅基地的合同，也会因违反法律的强制性规定而无效，到头来也是“竹篮打水一场空。”

（三）宅基地使用权不能继承

宅基地使用权是村集体免费分给农户使用的，并且该项使用权仅针对本村集体内部成员，因此宅基地使用权不能像其他财产或财产权利一样被继承。但作为继承人可以依法继承被继承人基于宅基地使用权建造的房屋及其附属设施。

二、能够获得宅基地使用权的前提条件

是本集体内部成员，且在其他农村集体经济组织中不享有宅基地使用权。

由于宅基地使用权是法律赋予农村集体经济组织成员的一项天然权利，因此，只要你是本集体内部成员，自出生之日起，便天然享有宅基地使用权。对于是否属于农村集体成员，一般以户口为准，如果原来是农村户口，但由于升学、就业等其他原因导致户口转为非农业户口，那么便不再是农村集体经济组织成员。

同样的，如果因婚嫁、搬迁等原因户籍转至其他农村集体，并且在其他农村集体中已享有宅基地使用权，则将丧失对本村集体宅基地的使用权。

三、宅基地被收回的法定条件及程序

（一）法定条件

1、征收

2、因公共设施和公益事业建设被占用的

3、不按照批准的用途使用土地的

4、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

5、房屋拆除后没有批准重建

6、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的

（二）法定程序

根据《土地管理法》及相关法律规定，农村集体经济组织如确需收回宅基地使用权，在程序上需要满足以下条件：

1、出现了可以收回土地使用权的法定情形；

2、履行必要的表决及公示程序；

3、向原批准用地的人民政府报批；

4、经人民政府依法批准；

5、给予失地成员合理的补偿并保证其重新获得宅基地的权利。

四、外嫁女是否必然丧失原村集体宅基地使用权

答案是否定的，我国现行法律并未规定外嫁女必须退出宅基地。

我国宪法规定，妇女在经济和社会生活等各方面享有同男子平等的权利。《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》、国务院办公厅《关于切实维护农村妇女土地承包权益的通知》等法律也规定，应切实保障妇女在农村土地纠纷案件中的合法权益。性别及婚姻状况并不影响其对宅基地的使用，且我国法律并未规定外嫁女子必须退出宅基地。此外，对于嫁入城市的妇女，如果其没有取得非农业户籍，应视为具有原集体经济组织成员资格。其基于本村村民身份依法获得对宅基地的使用权受法律保护，任何组织或个人都不得非法剥夺。

五、因宅基地发生纠纷应如何应对

（一）宅基地被村委会违法收回

村委会收回村民的宅基地使用权必须符合法定情形、经由法定程序，否则村民可以针对收回行为依法维权。若村民自己无法判断收回行为是否合法，建议尽快委托专业律师进行权利救济，避免遭受不必要的损失。

（二）宅基地被他人侵占

宅基地使用权是法律赋予农村集体经济组织成员的一项基本权利，是一项法定物权。如村民发现自家的宅基地被其他村民违法侵占或存在其他权利被侵犯的情形，也建议尽快委托专业律师进行权利救济。