案情简介：

某村成立乡村旅游合作社，鼓励村民以宅基地使用权及房屋入股，统一改造为民宿，按年分红。村民卫某与合作社签订了入股协议，将其闲置宅院交予合作社经营。前几年分红正常。后因经营不善，合作社亏损，无法支付分红，且合作社负责人将部分房产抵押给外部公司借款。卫某等入股村民要求退出合作社，收回宅基地和房屋，但合作社以协议未到期且已进行抵押为由拒绝。

刘颖新律师评议：

宅基地使用权入股是盘活闲置资产的新模式，但也蕴含巨大法律风险。

1. 入股协议的性质： 该协议实质上是将宅基地使用权及房屋在一定期限内的经营使用权让渡给合作社，类似于租赁或信托经营，而非真正法律意义上的“股权入股”，因为宅基地使用权的转让受到严格限制。

2. 协议的效力风险： 若合作社的成员不限于本集体经济组织成员，或者该模式导致宅基地使用权事实上的流转失控（如被合作社用于抵押偿债），可能被认定为变相违法转让宅基地，导致协议部分或全部无效。

3. 抵押权的效力问题： 合作社将村民房产抵押，因其对房产并无所有权（仅有经营权），该抵押行为很可能无效。抵押权人（外部公司）无法合法实现抵押权。但抵押登记的存在会给村民收回房产带来程序障碍和诉讼风险。

4. 村民的权利救济：

• 合同解除： 合作社经营亏损、无法实现合同目的，卫某可以主张解除入股协议。

• 收回财产： 协议解除后，卫某有权要求合作社返还宅基地和房屋。合作社的债务应由其自有资产承担，原则上不应累及村民的房产。

• 维权难点： 实际操作中，需通过诉讼确认抵押无效、解除协议、返还财产。过程复杂，且如果合作社已资不抵债，村民的房屋虽能要回，但可能面临已被占用、改造破坏的局面，且分红损失难以追回。

5. 律师建议： 村民在以宅基地入股时，必须在协议中明确：入股的是房屋经营权或收益权，宅基地使用权主体不变；明确退出机制和条件；禁止合作社将房屋产权进行抵押或转让；最好要求合作社提供担保或购买相关保险。

相关法条：

1. 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条、第五百六十三条。

2. 《中华人民共和国农民专业合作社法》相关原则。