【案情简介】

孙某为筹集生意资金，以其名下宅基地使用权及地上房屋作为抵押，向周某借款50万元，并办理了抵押登记。后孙某未能按期还款，周某诉至法院，请求实现抵押权，请求拍卖该宅基地及房屋以清偿债务。村委会提出异议，认为宅基地使用权禁止抵押，抵押合同无效，且即使拍卖，受让人也必须符合本村集体经济组织成员条件。

【刘颖新律师评议】

宅基地使用权能否抵押是法律和政策严格限制的领域。

抵押合同的效力：根据《民法典》第三百九十九条规定，宅基地等集体所有土地的使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。目前，国家正在试点宅基地使用权抵押，但在非试点地区，普通宅基地使用权的抵押合同因违反法律强制性规定而无效。

抵押登记的问题：即使办理了抵押登记，因基础法律关系（抵押合同）无效，该登记行为亦不产生合法的抵押权效力。登记机构可能因审查不严而需承担责任。

债权人的权利救济：抵押权无法实现。周某的债权仍存在，可要求孙某以其其他个人财产偿还债务。本案中的抵押行为可视为一种担保意向，在合同无效的情况下，周某可主张孙某承担缔约过失责任，但很难就宅基地房屋的拍卖款优先受偿。

试点地区的特殊规定：在国家批准的宅基地制度改革试点地区，政策有所突破，允许农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款。若本案发生在试点地区，且符合试点方案规定的条件（如抵押人有多处住房、权属清晰、经集体经济组织同意等），则抵押可能有效，实现抵押权时也需在集体经济组织内部或符合条件的人员间流转。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。