【案情简介】

2025年中央一号文件明确宅基地"三权分置"深化方向，全国超1.7亿亩宅基地正从"沉睡资产"向"流动资本"转变。浙江莫干山通过流转宅基地使用权，吸引资本打造精品民宿，年创收数亿元；重庆大足"共享农庄"模式中，市民可租用宅基地建房度假，农民获得租金+分红，部分年收益超5万元；山东菏泽将闲置宅基地改造为电商运营中心，年销售额破亿元。

【刘颖新律师评议】

宅基地"三权分置"将所有权、资格权、使用权分离，是撬动土地价值的核心杠杆。所有权归集体，强化村集体对宅基地规划、分配的统筹权；资格权保居住，农民即使进城务工仍保留返乡申请宅基地的资格；使用权放活，允许出租、入股、合作经营，最长流转20年。但需严守两条红线：城镇居民禁购农房宅基地，退休干部禁占农村建房。律师建议，农民应抓紧确权登记，2025年底前大部分地区截止发证，错过可能损失数十万补偿；盘活宅基地需遵守"三不原则"——不卖给城里人、不建别墅会所、不改变农业用途。

【相关法条】

《土地管理法》第六十二条

《民法典》第三百六十二条、第三百六十三条

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条