【案情简介】

2022年，浙江省湖州市某村养殖户张某因扩大养殖规模，向当地农村商业银行申请贷款50万元，以其名下宅基地及房屋作为抵押担保，并签订《抵押合同》。银行办理了不动产抵押登记。后张某逾期未还贷，银行起诉请求实现抵押权。法院审理认为：宅基地使用权属集体所有，仅限本集体成员为保障居住而使用，具有身份专属性和福利性质，依法不得抵押。根据《民法典》第三百九十九条，宅基地使用权不得抵押，故抵押合同无效。判决驳回银行就宅基地部分优先受偿请求，仅支持对房屋部分拍卖所得优先受偿。

【刘颖新律师评议】

本案揭示了农村金融创新与法律限制之间的冲突。近年来，多地试点“农房抵押贷款”，试图破解农户融资难问题，但法律障碍依然存在。律师指出，《民法典》第三百九十九条明确规定：“下列财产不得抵押：……（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。”目前尚无“但书”规定允许宅基地抵押，故任何抵押行为均属无效。尽管浙江、四川等地开展“两权抵押”试点（农村承包土地经营权+农民住房财产权），但“房地一体”抵押中，房屋可抵押，宅基地不可抵押。银行仅能就房屋拍卖价款优先受偿，若房屋价值不足，仍面临坏账风险。本案启示：金融机构应谨慎评估农房抵押贷款风险，避免过度依赖土地价值；建议推动立法修订，在明确“宅基地资格权”与“使用权”分离基础上，探索“限定条件下抵押”制度；建立风险补偿基金或政策性担保机制，提升银行放贷意愿；农户应理性借贷，避免因无力偿还导致唯一住房被处置。未来，随着农村产权制度改革深化，或可建立“封闭流转、内部抵押、集体优先回购”等模式，实现金融支持与土地安全的平衡。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条、第四百条、第三百九十五条

《农村集体经营性建设用地土地使用权抵押贷款管理暂行办法》（银监发〔2016〕26号）

《自然资源部关于做好农村房地一体确权登记工作的通知》