【案情简介】

李某兄弟姐妹四人，父母早年在江苏省苏州市某村留有一处祖宅，宅基地登记在父亲名下。2010年父亲去世后，房屋由母亲与小儿子李某共同居住。2020年，母亲去世，兄弟姐妹未进行遗产分割。2022年，小儿子李某未经其他兄弟姐妹同意，拆除旧房并出资翻建为四层楼房，用于自住及出租。其他三位兄姐得知后，认为祖宅所占宅基地及房屋属家庭共有财产，李某擅自翻建侵害其合法权益，遂提起民事诉讼，请求确认其对宅基地及房屋享有共有权，并要求分割补偿。法院经审理认为：宅基地使用权具有身份专属性，不能作为遗产继承，但原房屋作为父母合法财产，可由四名子女依法继承。李某擅自拆除共有房屋，侵犯了其他继承人的财产权。鉴于新房屋为李某全额出资重建，且其他兄姐长期未尽赡养义务、未主张权利，法院判决：确认其他三位兄姐对原房屋价值享有相应继承份额，李某补偿每人房屋折价款15万元；但宅基地使用权由实际使用人李某享有，其他兄姐不具有本村户籍且未实际居住，不支持其分割宅基地使用权请求。

【刘颖新律师评议】

本案集中体现了“房地分离”原则在司法实践中的适用难题。律师指出，宅基地所有权属于村集体，使用权仅限本集体经济组织成员基于身份取得，具有强烈的人身依附性，因此不能继承、不能分割、不能自由流转。但地上房屋作为私有财产，可依法继承，由此产生“房地权利主体不一致”的矛盾。在处理此类纠纷时，法院通常采取“房屋继承+宅基地不继承”的折中路径。即：继承人可获得房屋对应的经济价值补偿，但无法取得宅基地使用权。若房屋灭失，集体有权收回土地。本案中，法院支持货币补偿而非实物分割，既尊重了历史事实，也符合现行法律框架。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条、第二百九十九条、第一千一百二十二条

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条