【案情简介】

某村村民刘某将自家宅基地上的两层房屋出租给城镇居民陈某，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期 25 年，租金一次性支付，陈某可将房屋用于经营民宿。2024 年村集体以 “出租期限过长、改变宅基地用途” 为由，要求刘某解除合同，陈某则以 “合同合法有效” 为由拒绝搬离，刘某起诉要求确认合同超出 20 年部分无效，陈某反诉要求继续履行合同。

【刘颖新律师评议】

1.根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。本案中 25 年租期超出法定上限，超出的 5 年部分自始无效，但前 20 年租期合法有效，刘某主张整体合同无效缺乏依据。

2.宅基地的核心用途是居住，但法律未禁止宅基地上房屋出租用于经营活动，关键在于是否符合乡村规划及消防安全要求。若陈某经营民宿已取得村委会同意及相关行政许可（如特种行业许可证），则不属于违法改变用途；若未取得许可，则村集体有权要求整改，但无权直接要求解除合同。

3.刘某作为宅基地使用权人，有权出租房屋获取收益，但需确保出租行为不违反法律规定及村集体规划；陈某作为承租人，有权在租期内使用房屋，但不得擅自翻建房屋或改变宅基地的集体土地性质，且需承担房屋维护义务。

4.超出 20 年的租期无效后，陈某需在 20 年租期届满后返还房屋，或与刘某重新签订租赁合同。为避免纠纷，宅基地房屋出租时应注意：一是租期约定不超过 20 年；二是明确房屋用途及是否允许转租；三是要求承租人承诺遵守村规民约及相关行政规定，确保出租行为合法合规。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

3.《中华人民共和国乡村振兴促进法》第五十五条：国家鼓励发展乡村民宿等新型乡村服务业，支持农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。