【案情简介】

赵强 1 起诉赵强、钱某、孙某，案由为确认合同无效纠纷。法院立案后适用普通程序公开开庭审理，原被告及委托诉讼代理人到庭。赵强 1 提出两项诉讼请求：一是确认赵强与孙某 1、孙某、钱某签订的《建房合作开发协议》无效；二是要求对方承担本案诉讼费用。理由是赵强与吴某是夫妻，赵强 1 是其子女。2008 年，赵强、吴某、赵强 1 共同出资兴建北京市朝阳区崔各庄乡北皋村 Y 号房屋。2018 年 10 月 15 日，赵强未经其他共有人同意，擅自与孙某 1、孙某、钱某签订《建房合作开发协议》，约定赵强提供宅基地，孙某 1 等三人提供资金建房并承包经营，按不同阶段给付赵强租金。赵强 1 认为，赵强与孙某 1 等四人恶意串通，侵害其利益，且孙某 1 等三人未取得建设工程规划许可证擅自建房出租，违反法律强制性规定，所以该协议应无效。赵强辩称，赵强 1 无权主张协议无效，Y 号宅基地与赵强 1 无关，自己与吴某已离婚，离婚协议约定房屋一人一半。孙某和钱某辩称，合作事宜与赵强 3 沟通后确定，签合同前问过赵强是否需吴某签字，赵强称不需要，且建房期间赵强 1 未出现，赵强 1 无权利要求确认合同无效，签订合同时赵强是户主。经审理查明，赵强与吴某原系夫妻，赵强 1 为其子，二人于 2020 年 3 月 5 日协议离婚，离婚协议书对 Y 号房屋有分割约定。2018 年 10 月 15 日签订的《建房合作开发协议》对合作方式、利益分配等有详细规定。孙某 1 虽为协议乙方，但建完房后已结算施工费用，其继承人放弃继承协议权利义务，法院未追加其继承人参与诉讼。Y 号地址于 1985 年以赵强为户主取得相关建设施工证，家庭人口包括赵强、吴某、赵强 1 等，原有房屋 2 间，申报新建 4 间。庭审中，赵强与赵强 1 对建房出资情况有不同表述，赵强称建房与赵强 1 等人商议过，赵强 1 不同意后才签订合作开发协议，赵强 1 则称未与其商量过协议签订之事，只是被告知找到钱盖房。双方确认协议签订后原房屋拆除建六层楼房，孙某、钱某按协议支付赵强生活费及租金，赵强 1 表示不清楚。赵强 1 提交 2019 年 9 月 10 日与吴某、赵强签订的《合作建房协议》，赵强对其真实性不认可，称签字时被赵强 1 欺骗。赵强提交吴某签名捺印的多份材料，内容涉及建房经过及对之前协议的反悔等，赵强 1 称吴某是被赵强胁迫签字，并提交吴某录像为证。孙某、钱某的证据及质证意见与赵强一致。

【刘颖新主任律师评析】

在本案中，关键在于依据相关法律规定，判定《建房合作开发协议》是否无效。依据法律规定，合同无效的情形包括一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益以及违反法律行政法规强制性规定等。在本案中，被告所举证据不能完全排除赵强 1 对涉诉房屋的权利，但就《建房合作开发协议》效力而言，首先，在协议签订前，赵强 1、赵强、吴某就翻建房屋出资有过沟通协商，虽未达成一致，但赵强 1 认可赵强 2018 年 11 月告知其翻建房屋出资问题解决，且 2019 年 9 月 10 日赵强 1 又与赵强、吴某签订涉及翻建后房屋的《合作建房协议》，所以赵强 1 主张协议双方恶意串通损害其利益不能成立。其次，依据农村宅基地房屋管理现状和现有法律规定，结合协议内容，赵强 1 以所建房屋未取得建设规划许可证违反法律强制性规定为由主张合同无效，缺乏法律依据。最后，从协议主体及内容看，现协议主体为赵强与孙某、钱某，孙某、钱某以出资建房和支付承租金为对价取得所建房屋一定期间出租收益，不涉及农村宅基地房屋及所占宅基地的违法处分，且协议签订后的履行情况也未违反法律强制性规定。综上，《建房合作开发协议》是当事人真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，赵强 1 诉请确认协议无效无事实与法律依据，不应得到支持。此判定综合考量了案件事实、证据以及相关法律规定，准确认定了合同效力，维护了法律关系的稳定性与当事人合法权益的平衡。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定