以合作建房之名售卖农村宅基地法院判决合同无效 

【基本案情】

　案外人张三与被告签订《房屋买卖协议》，约定张三将其位于A村房屋出售给被告（B村村民）。随后被告翻建了该房屋。
　　两年后，被告（甲方）与原告（C村村民，乙方）签订《合作建房合同》，约定：甲方在A村有宅基地一宗，其负责组织各参加建房人合作建房，乙方自愿申请参加，出资金额为178000元；甲方在期限内将乙方选定的房屋交乙方使用，且不得干涉乙方处置权。合同签订当天，被告收到原告50000元，并将装修好的房屋交付其居住使用。
　　原告居住三年期间，自行更换墙纸、加装防盗网及橱柜门。因原告未支付剩余购房款，被告在其搬离涉案房屋两年后，将房屋出售给他人。

【刘颖新律师评析】

原、被告签订的《合作建房合同》，实质为农村房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案外人张三将其位于A村的房屋出售给被告，被告翻建后将其中一层出售给原告，涉案《房屋买卖协议》《合作建房合同》均违反土地管理法的强制性规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　本案中，原、被告均非A村村民，对合同无效都有过错。被告本应退还原告购房款50000元，鉴于被告将涉案房屋交付原告居住使用了三年，且审理中双方均同意按照4000.00元/年的标准计算原告居住期间的房屋使用费，为减少诉累，酌情在本案中对房屋使用费12000元予以抵扣。被告将涉案房屋交付原告居住时已进行装修，原告自行更换墙纸、加装防盗网及橱柜门，不属于原告的必然损失，原告要求被告退还装修款的诉讼请求，法院不予支持。综上，依法判决确认案涉《合作建房合同》无效，被告返还原告购房款38000元。

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