征收评估流程严重违法且补偿报告超过一年有效期

【基本案情】

原告孙xx二人在某市xx区拥有合法的房屋，2020年6月20日被告xx区人民政府作出《某市xx区人民政府关于建材市场片区棚户区改造项目房屋征收的决定》（以下简称“房屋征收决定”），原告的房屋在被征收范围内，原告认为政府征收部门以国有土地上房屋征收程序征收集体土地违法，要求查看相关征地审批文件，工作人员未能出示并给与解释。原告认为该行政征收行为严重侵害其合法权益，因而不同意其实施征收，未能与房屋征收部门签订补偿协议。

后原告收到被告于2022年11月28日对原告作出的《房屋征收补偿决定书》，孙xx实际建筑面积为431.77平方米，可是区政府认定补偿为198.82平方米，与事实严重不符，严重降低了原告的拆迁利益。

【刘颖新律师评析】

本案争议的焦点问题是被告xx区政府作出的案涉房屋征收补偿决定是否合法。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条的规定，本案中，原告孙xx与房屋征收部门未能在签约期限内达成补偿协议，被告x区x政府作为征收主体，具有依法作出房屋征收补偿决定的法定职权。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”

第二十条第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”

第二十一条规定：“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”

第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”

根据上述规定，房屋征收部门应当向被征收人转交被征收房屋的分户评估报告，被征收人如对评估结果有异议，在规定的期限内具有对评估报告申请复核评估及进一步申请鉴定的权利。经过上述程序后，被征收人如对补偿仍有异议，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，通过作出房屋征收补偿决定的方式实现征收补偿。

本案中，xx区政府提交注明“产权人孙xx”的勘估分户表作为案涉被征收房屋的分户评估报告，案涉房屋征收补偿决定所确定的货币补偿数额及产权调换方式所折抵的被征收房屋价款，均采纳该分户评估表的评估结果。xx区政府主张将勘估分户表在征收区域现场送达给孙xx的家人。

原告认可收到了勘估分户表，但主张其收到的勘估分户表与市中区政府送达的勘估分户表内容不一致。

xx区政府主张其系按照容积率1.0计算补偿金额，对于未在奖励期限内签订协议并完成搬迁的，xx区政府在作出案涉房屋征收补偿决定时，作为分户评估报告所采用的勘估分户表中认定的房屋补偿总金额与原告收到的分户初步评估结果并不一致。

被告主张根据公示材料知晓不在奖励期限内完成搬迁的补偿标准，其未对初步评估结果提出复核，对于最终的勘估分户表即无需再单独送达或单独给予再次提出异议的救济权利，该主张系对前述所规定的被征收房屋评估程序及补偿决定前置程序的错误理解，本院不予支持。

同时，案涉分户评估报告所采用的评估基准价4260/m²,系xx评估公司于2020年6月30日出具的《建材市场片区棚户区改造项目拟新建普通住宅商品房的评估报告》的估价结果，该评估报告注明有效期为2020年6月30日至2021年6月29日，案涉房屋征收补偿决定于2022年11月28日作出，已超过该评估报告的一年有效期，仍采用该评估报告的估价结果作为评估基准价，亦有不当。故案涉分户评估报告不能作为房屋补偿决定的依据。

此外，原告还对评估机构的选定程序、未经登记建筑的调查认定处理及公示、房屋评估价值、停产停业补助的补偿等提出异议，因相关分户评估报告不能作为作出补偿决定的依据，且案涉房屋征收补偿决定应予撤销，上述异议所涉及的事实不是本案审理必须查明的基本事实，本院不予评价。

在对案涉被征收房屋征收过程中，相关行政机关应当依法履行职责；如需对案涉被征收房屋作出补偿决定，xx区政府亦应当依法进行，以使行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，切实保障被征收人的补偿权益。

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