【基本案情】

王二与赵三为同村村民，王二在村中有一处宅基地。2000年，王二与赵三签订《买卖房屋契约》，王二妻子在场，内容为王二因迁居城市，住房闲置无用，故自愿出售，赵三自愿购买。宅房财产总价值4000元整，税款由买方赵三负责。钱款即日付清，字据为凭。赵三和王二均在《买卖房屋契约》下方签字，证人签字处为两位村干部及两位邻居。合同签订后，赵三将购房款支付完毕，王二亦将该房屋交付赵三。王二出具收条表示，收到赵三买房钱4000元，收条下方有王二签字。2022年，赵三向人民法院提起诉讼，请求确认房屋所有权房屋归本人所有。

【刘颖新律师评析】

根据我国现行法律法规和有关政策规定，宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让。

由于双方签订房屋买卖合同的法律事实发生于2000年，因而适用《民法典》颁布之前的法律，即《合同法》第44条、第133条的规定。王二和赵三均属于该房屋所属的农村集体经济组织成员，因而享有本村宅基地使用权，符合购买该房屋的条件。因而 《房屋买卖契约》未违反法律及行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，自成立时生效。

双方签订的农村房屋买卖合同系将房屋在本集体经济组织成员内部流转，合同签订后，赵三已支付王二房款，王二亦将房屋交付给赵三，双方均已经履行了合同约定的权利和义务，也均认可购房事实，该合同合法有效，房屋归赵三所有。同时根据房地一体原则，房屋占用范围内的宅基地使用权一并处分。

【法律依据】

《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第34条：农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第1条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》第44条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第133条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国物权法》第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

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