【基本案情】

2002年1月，汪某的丈夫意外去世，汪某与其公公白某到司法局对家庭财产进行了分割且达成了财产分割协议书，并对该协议书进行了公证，协议明确将汪某与其丈夫的夫妻共同财产，位于照壁山乡的三间房屋的所有权归于汪某。2003年，汪某带着两个儿子搬出该房屋，在县城租房居住，2016年，在已确权的土地上建造了房屋，该房屋确权到汪某名下。2018年，在全县宅基地进行确权时，汪某所有的三间房屋所在的土地被确权到白某名下。2021年2月，汪某发现该房屋产权证由白某办理并占有，故将白某诉至法院。

【刘颖新律师评析】

农村宅基地的所有权归属于农村集体经济组织，但集体经济组织成员可以依照相关规定依法取得宅基地的使用权、占有权，并可以在宅基地上建造住宅及附属设施供集体经济组织成员居住和使用，居住权和使用权、占有权受法律保护；同时，宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，具有法律上的排他性，任何组织和个人不得侵占、损毁他人的宅基地。

本案中，汪某的丈夫去世后，汪某与其公公白某进行了分家，将宅基地上的三间房屋分割给了汪某， 但2020年，该房屋所在的宅基地已被村委会划给白某为宅基地，并已取得了不动产权证书，故该房屋所占用的宅基地的使用权当然已归属于被告白某所有，但根据财产分割协议，原告汪某对三间房屋确享有所有权，但农村的房屋应遵从“房随地走”原则，因此对诉争房屋，被告白某只能以折价的方式补偿给原告汪某，故对原告要求被告立即归还房屋产权的主张不应支持。

【律师说法】

农村宅基地的所有权归属于农村集体经济组织，但集体经济组织成员可以依照相关规定依法取得宅基地的使用权、占有权。在农村，宅基地上建造房屋非常常见，宅基地与房屋既有联系又有区别：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，因而二者在空间上是统一的，二者构成有机联系的整体。区别在于，村民对房屋的使用权是充分的，即所有权、使用权是同时享有的，但宅基地的所有权属于集体所有，村民只享有使用权。这就导致房权和地权需要一同处理且主体同一，否则土地使用权人要求建房人拆除房屋以保障其利益，而房屋权利无法得到保障也必须会导致房产价值下降；或者因宅基地上非本人房屋的建造占用了土地，也会使地权人经济目的无法实现。可以说，房、地分离必然损害双方经济利益。而将两者一体化处分，能维持现存建筑物的完整性，使权利人更高效地利用土地资源，并且最大限度地保障建筑物及土地的经济价值不被破坏。

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