【基本案情】

2005年XX月，李明作为卖方，与外来务工人员张伟签订了《房屋转让协议》，协议载明：“卖方李明，系江南市××镇××村村民，拥有宅基地上自建住房一套，包括主屋三间、厨房一间及院落，位于××镇××路东侧。经双方友好协商，卖方愿将此房产转让给张伟永久居住使用，转让价格为人民币八万元整，款项于签字之日一次性付清。同时，李明将宅基地使用权证交付张伟保管，房产自此归张伟所有。本协议一式两份，双方各执一份，自签字盖章之日起生效。”李明与张伟分别在协议上签字，并有本村村民王五作为见证人签字。

张伟（2012年去世）育有一子张强。张强作为张伟的唯一继承人，继续居住在该房产中。2023年，因城市规划需要，该宅基地面临拆迁，李明以未经村集体同意为由，主张协议无效，要求收回房产。

张强则持有《房屋转让协议》及宅基地使用权证原件，并提供了多年来缴纳水电费、维修房屋的证据，以证明其实际占有并使用该房产。

李明认可与张伟签订的协议，但坚称张伟非本村村民，无权购买宅基地上的房屋。

【李律师评议】

宅基地使用权虽具有身份属性，但在特定情况下，如买卖双方已达成真实意思表示且实际履行多年，且未损害村集体利益，应尊重历史形成的既定事实。张伟虽非本村村民，但考虑到其已实际居住多年并支付了合理对价，且其子张强作为合法继承人继续居住，应视为村集体已默认该转让行为。因此，法院可能认定《房屋转让协议》有效，保护张强的合法权益。

【法律依据】

依据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

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