基本案情

2004年5月10日，原告叶某、郑某（乙方）与雷某1（系被告雷某父亲，现已去世）、被告雷某（甲方）签订一份《协议书》，协议书约定，雷某1、雷某有房屋一幢，坐落在自然村，原建房面积217平方米（土木结构），该房屋两侧有杂间两栋；叶某、郑某将在该房屋原址上为雷某1、雷某建造一栋砖混结构的房屋，占地面积为85平方米（三层半），该建房费用由叶某、郑某负责；雷某1、雷某将该房的剩余土地无偿给叶某、郑某建房使用，雷某1、雷某不得干涉叶某、郑某在建房时的土地使用安排；雷某1、雷某必须配合叶某、郑某实行土地分户、过户及申报房屋原拆原建的手续；协议书还约定了其他事项。原告叶某、郑某按约为雷某1、被告雷某建造了占地面积85平方米的房屋一幢，后又在雷某1、雷某的剩余土地上建造了另一幢房屋。上述两幢房屋均由原告叶某、郑某出资建造，雷某1、被告雷某未向原告叶某、郑某支付相应建房费用。2018年6月6日，原告叶某（乙方）与被告雷某（甲方）签订《协议书》（被告雷某在庭审及询问笔录中陈述，该《协议书》落款处不是其本人签名），该协议书约定，雷某有房屋两幢坐落在自然村，该两幢房屋是2004年由雷某承包给叶某建造，工程造价为人民币68万元，该款应由雷某支付，但雷某无力支付该款；雷某将坐落于北面的房子一幢，建筑面积100平方米两层半房屋及门前空地80平方米的所有权利，抵偿给叶某作为工程款，包括但不限于该房屋的土地所有权、房屋所有权、未来拆迁补偿等一系列权利；在条件成就时，雷某应当无条件协助叶某办理房产过户的各项手续，其费用由叶某负责支付；若雷某违反约定，包括但不限于妨碍叶某行使房屋各项权利、妨碍叶某领取征收补偿、反悔收回房屋权利等一切妨碍叶某行使房屋权利、妨碍叶某通过房屋获得权益的各项情况，则应赔偿叶某违约金为当前房屋价值的五倍，若造成叶某损失的，还应当赔偿损失；协议书还约定了其他事项。根据2021年4月20日登记的S县不动产权属信息查询记录，2018年6月6日《协议书》约定抵偿给原告的一幢房屋权利人为雷某（通过继承取得），共有情况为家庭成员共同共有，建筑面积275.11㎡，土地使用权面积107.38㎡，权利类型为宅基地使用权。2023年3月31日，L市房地产土地资产评估有限公司作出房地产估价报告，评定该不动产权第XX**房地产公开市场价值776695元，按建筑面积平均单价为2823.22元／㎡。后原告因案涉该不动产产权第0XX**产无法办理过户登记等问题与被告产生纠纷，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。

刘颖新律师评析

农民集体所有的不动产，属于本集体成员集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员资格享有权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案纠纷的起因归根结底是因宅基地转让或抵偿而引发，原告叶某、郑某不具有被告所在村集体经济组织成员资格，故原告主张其与雷某1、被告雷某于2004年5月10日签订的《协议书》无效。

2018年6月6日《协议书》，被告雷某不认可该《协议书》落款处的签名系其本人签名，且该《协议书》载明，将村民集体所有的土地抵偿给原告作为工程款，不符合法律规定，故该《协议书》亦应认定无效。合同无效的，一方因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告明知原告不具备案涉村民集体经济组织成员资格，仍然签订《协议书》，原、被告均存在过错。

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