基本案情

马某系某区×镇×村集体经济组织成员。钟某1与姜某系夫妻关系、钟某与刘某系夫妻关系、钟某3与钟某4系夫妻关系。某区×镇×村×号原登记宅基地使用权人为“中”（应为钟）某5，后来钟某5将案涉房屋出售给钟某6、杜某（为钟某1、钟某3、钟某的父母）。2023年10月7日，某区×镇人民政府出具证明一份，载明：本村村民钟某5名下的院落坐落于北京市怀柔区×镇×村×号，宅基地使用面积185平方米，东西长12.8米，南北宽14.52米，宅基地四至：东至胡同，西至钟某6，南至钟某7，北至葛某，于1982年2月24日申请，批准院内翻建北房四间，上述房屋系合法审批建设的房屋，该房屋自1982年建造至今未翻建过，特此证明。东数第二间、东数第三间在中间的三分之一份额归钟某3所有；东数第四间、东数第三间从系数三分之一的份额由钟某继承所有。2024年4月14日，马某与钟某1、姜某、钟某、刘某、钟某3、钟某4共同签署《农村房屋买卖及院落使用权转让协议书》约定，六被告将位于某区×镇×村×号院内的正房四间及附属设施出卖给马某，土地使用权转让给乙方马某。由马某各给付钟某4夫妻、钟某1夫妻、钟某夫妻购房款326666元。后马某按照合同约定给付了购房款双方当事人对签订合同及给付购房款、房屋现状事实均表示认可。另查，案涉房屋保留原貌，至今未进行翻建或新建。

刘颖新律师评析

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，马某系某区×镇×村的集体经济组织成员。案涉房屋买卖协议中除“马某取得某区×村×号院正房四间（含其他所有地上物和地下设施）所有权和案涉院落土地使用权转让给马某”内容外，其余部分协议内容均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害该区X村集体经济组织合法权益的情况，应属合法有效。本院对于马某提出要求确认案涉房屋买卖协议中关于位于某区×镇×村×号院北房四间房屋买卖部分及协议中其他约定部分内容有效的诉讼请求，本院予以支持。本院应予指出，在有权机关对案涉房屋及宅基地使用权依法办理变更登记前，马某可以依照案涉买卖协议的约定，对案涉房屋及宅院享有合理占有、使用及协议约定其他的权利。

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