【基本案情】

甲某1系北京市怀柔区X镇X村集体经济组织成员。甲某2与甲某1系父子关系，与乙某系夫妻关系。甲某2与乙某生育甲某1、甲某3两名子女。乙某于2022年9月23日去世，北京市怀柔区×镇×村×号登记宅基地使用权人为甲某2。后甲某2以甲某3、甲某1为被告诉至法院，要求处理案涉163号院房屋的继承问题，经调解，确认位于北京市怀柔区×镇×村×号院内北房四间中东数第一间、第二间、第三间、第四间东侧的三分之一间由甲某2继承所有，西数第一间西侧三分之二间由甲某3继承；西厢房北数第一间、第二间、第三间北侧的二分之一间由甲某2继承，南数第一间南侧二分之一间由甲某3继承。案涉房屋维持1983年初始建造后原貌，至今未翻建。2024年2月XX日，甲某2与甲某1签订《赠与协议》，约定：一、甲某2自愿将本法院（2024）京XX民初XX号《民事调解书》中确认由甲某2继承案涉正房房屋及厢房房屋赠与甲某1；二、甲某2将前述房屋赠与给甲某1后不再对房屋主张权利，但甲某2仍享有居住权，如日后甲某1对涉案房屋进行翻建，翻建后的房屋亦应保证甲某2居住的权利；三、因政策所限，农村房屋不能办理变更登记手续，因此甲某2将房屋的相关手续交付给甲某1即视为房屋交付，如日后进行确权登记，甲某2应配合甲某1确权登记至甲某1名下。

【刘颖新律师评议】

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，甲某1系北京市怀柔区×镇赵各庄村的集体经济组织成员。案涉房屋赠与协议中内容均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害怀柔区×镇赵各庄村集体经济组织合法权益的情况，应属合法有效。对于甲某1提出要求确认《赠与协议》内容有效的请求，应当予以支持。

关于甲某1提出要求确认案涉正房房屋归其所有的请求，实际为要求确认案涉房屋权属变动及宅基地使用权变动，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从上述法律规定可以看出，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权的变更须依照相关法律规定办理相应变更登记手续。另根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。综上，农村房屋的所有权及宅基地使用权的变更均属于需经依法审批方能发生物权变动效力的事项，本案系合同纠纷，在诉争房屋所有权、宅基地使用权未经变更登记前，甲某1主张案涉房屋所有权，该项请求缺乏法律依据，不予支持。应予指出，在有权机关对案涉房屋及宅基地使用权依法办理变更登记前，甲某1可以依照《赠与协议》的约定，对案涉房屋及宅院享有合理占有、使用及协议约定其他的权利。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百零九条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第十二条的

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