【基本案情】

1999年XX日，小彦2与小成2签订《房屋买卖契约》，内容如下：“卖房人小彦2系顺义区×村村民现有北正房五间，西箱房三间，暧气一套，太阳能及其它建筑物座落×村×路南侧，通过中证人说合，愿将此房产卖给北京市居民，大孙各庄镇大孙各村小成2，笔下为名永久使用，通过双方协商及中证人说合作证，房产作价壹万陆仟伍佰元，双方均承认此房产价格，签字之日，买房人小成2笔下一笔交清房产款壹万陆仟伍佰元。卖房人小彦2，笔下接收房产款壹万陆仟伍佰元，同时把由顺义土地局核发的土地使用证转给小成2。即房产权归小成2所有。如有纠纷由中证人一面说合。说合不成时可提交司法部门裁决，别无干涉，此契约一式两份，双方各持一份，空口无凭立此字据为证，签字之日起升效”。小彦2在卖房人后签名，小成2在买房人后签名，中证人后有人签名，中证机关处加盖有×村村民委员会的公章。

小成2（2001年去世）系小成3（2021年去世）之父，张春英（2009年去世）系小成3之母。小利与小成3系夫妻关系，二人育有一子即小成1。小利与小成1是小成3现有的第一顺位继承人。

2010年XX日，小成3作为卖房人，小彦1作为买房人，签订了《房屋买卖契约》，内容如下“卖房人小成3之父小成2于1999年4月购买东尹村小彦2房产，此房产有北正房五间，西箱房三间及其它建筑物等，座落在北京市顺义区×村×路南侧，由于卖房人小成3之父小成2已去逝，此房产无大用途，以通过中证人说合、和与买房人小彦1共同协商，同意将此房产有价转让给买房人小彦1所有，笔下为名永久使用，通过协商房产作价人民币肆万捌仟元整，双方均承认此房产价格，签字之日，买房人小彦1笔下一笔交清房产款，同时将原房主小彦2转交给小成2的房产土地证转给买房人小彦1所有，即房产归买房人小彦1所有，同时作废原来小彦2与小成2所签的房屋买卖契约，双方协商达成一致，如有纠纷可通过双方协商和中证人说合解决，说合不成可提交司法部门裁决、别无干涉，此契约一式两份，双方各持一份，空口无凭立此契约为证，签字之日生效。如契约与法律发生冲突以法律为准”。小彦1和小成3分别签名，中证人后有两个人的签名，并加盖有×村村民委员会的公章。

小彦1持有上述两份《房屋买卖契约》以及涉诉宅院集体土地建设用地使用证的原件。

小利、小成1均认可。小彦2认可其与小成2签订的《房屋买卖契约》以及涉诉宅院的集体土地建设用地使用证，但不清楚小成3与小彦1的《房屋买卖契约》。

小彦1提交自建房屋承诺书、收条等证据，以证明其已经翻建了涉诉宅院内房屋。

小彦2认可小彦1将涉诉宅院原房屋翻建成为二层楼房。小利、小成1称不清楚翻建情况。

小彦1系×村农业户口。小成2原系大孙各庄镇大孙各庄村村民，在与小彦2签订《房屋买卖契约》时户口已经迁出。

上述事实，有庭审笔录、《房屋买卖契约》两份、派出所证明信、集体土地建设用地使用证等证据在案佐证，可作认定事实之依据。

【刘颖新律师评议】

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但可在集体经济组织成员内部进行流转。

根据查明的事实，小彦2将涉诉宅院内房屋出售给小成2，在小成2夫妇去世后，小成3于2010年将涉诉宅院内房屋出售给小彦1，小彦1系×村农业户口。

根据国家关于农村宅基地流转的政策，农村宅基地在同一集体经济组织成员间可以自由流转，从本案涉案房屋的最终使用人来看，系由与小彦2为同一集体经济组织成员的小彦1所购得，小彦1在本案中系涉案房屋的最后一手购房人，小彦1系顺义区×村集体经济组织成员，具备购买该村宅基地上房屋的条件，故本院认为小彦1与小成3签订的《房屋买卖契约》合法有效。

【法律依据】

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条

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