农村宅基地只能“内部”流转，合法转让需要满足哪些条件您的位置：首页 > 专业领域 > 宅基地使用权 > 宅基地使用权法案例
我国《土地管理法》中规定农村宅基地所有权是集体所有，而村民对自家分配使用的宅基地只有使用权而没有所有权。因此村民在对待自家宅基地的使用和处分上并没有完全自主的权力，比如宅基地和地上房屋的转让、继承以及房屋建设等都需遵守相应的规定，否则将会面临与之对应的处罚。
广东花都区一村民老杜将自家宅基地房以“永久租赁”的形式卖给了同村村民老刘，并签订了房屋租赁合同，双方在合同中还约定老刘具有在此处宅基地上翻建、改扩建以及出租、转让等权利。
过了几个月，老刘又如法炮制将刚从老杜处购买的宅基地房“以租代售”转手卖给了四川人老吴，老刘也从此中获利不少。老吴在取得此地块后将宅基地上原有房屋一律拆除，重建了一座七层小楼，并将其以小产权的名义对外进行租售。
过了两个月，该土地使用情况被所在地国土和规划部门所掌握，随即被立案调查。根据我国《刑法》相关规定，最后案例中只有老刘以非法倒卖土地使用权罪被公安机关逮捕，得到了应有的惩罚。
看到这里，估计大家都有些疑惑：案例中老杜和老刘都是将同一块宅基地“出售”了出去，为何老杜没受到惩处，而老刘却被立案逮捕了？
这就不得不说一下农村宅基地的特殊性质了。上面提到农村宅基地的所有权是集体所有，使用权则是实际分配使用的村民的。正是鉴于这种两权分离的情况才导致了农村宅基地在使用和处分过程中有着特殊之处，也说明宅基地的使用权也是一种带有身份性质的财产权，需要与农村集体经济组织成员的资格紧密联系到一起，没有宅基地所有权的村民并不能自主擅自转让、出售宅基地。而我国土地管理法明确规定：农村宅基地只能在同一个村集体成员内部流转。
案例中老杜将自家宅基地出售给了同村的老刘，这一点是符合国家对于农村宅基地可以在集体内部流转的规定，因此老杜出售宅基地的行为够不上犯罪。而老刘则以牟利为目的，将宅基地倒卖给了非本村集体内部成员老吴，根据我国土地管理相关法律法规和刑法，已构成非法倒卖土地使用权罪，因此被立案逮捕。
从上面案例可以看出：农村宅基地转让，不是想转就可以转的。
我国宪法和土地管理法都规定了宅基地归集体所有权这一事实，这也是村民在对待自家宅基地的使用和处置上权利比较受限、并不自由自主的根本原因。而宅基地使用权的主体是所在村集体经济组织成员，简单理解起来也就是所在村的村民，如果转让给了非本村人员，将会造成村集体土地资源的流失，侵害了所在集体的公共利益和别人合法权益。
在农村宅基地使用权的转让一般都是对宅基地上房屋的转让，而根据我国物权法精神，农房有着“地随房走”的处置原则，也就是在获得农村房屋的同时也将获得房下宅基地使用的权利，也就是说农民在处置自己的房屋的同时必然会导致房下宅基地使用权一并进行处分。根据处分受让人的不同，如果是村集体成员，则属于合法转让，如果不是村集体成员（除了城镇子女继承农房的情况），则是非法转让，对于此类情况的处罚，我国刑法是这也规定的：
以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
这里有必要给大家介绍一下，农村宅基地合法转让需要同时满足的几个条件：
1.农村宅基地房转让有个前提：必须是合法的
这里有两个方面的要求：宅基地和房屋都是合法的。
宅基地合法：属于村集体分配的，土地性质是村集体建设用地的村内土地，并取得有宅基地使用权证。
房屋合法：房屋建设前办理了相关的用地和规划审批手续，并不是违规占用农用地甚至是耕地建设起来的非法建筑。
2.宅基地转让需要经过村集体同意
因为村民的宅基地所有权是集体的，因此对使用权进行转让需要征得所在村集体经济组织或村民委员会的同意，不能双方私下交易。
3.宅基地只能在村集体内部转让
上面也介绍了，为了避免农村土地资源的流失，我国土地管理法等相关法律政策明确规定宅基地使用权只可以在村集体内部进行流转，不得向外村村民和城市居民售卖。
4.宅基地内部转让须符合“一户一宅”原则
一户一宅原则是我国宅基地事务管理过程中一个很重要的原则，顾名思义也就是说农村一户村民只能拥有一处居住、生活的宅基地。在农村宅基地的转让过程中，也需要遵从这一原则，也就是说农村宅基地不能转让给在村内已有一处住宅的农户。只能转让给在村内立了户，但没有分配到宅基地的村民。比如因结婚和父母分户但村内没有宅基地指标而没有分配到宅基地的村民。
5.出让方注意：宅基地流转后，不可以再申请新的宅基地
我国土地管理法明确规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
也就是说，农村将自己在农村唯一居住的宅基地转让出去后，是不能再向村里申请新的宅基地的。因此目前在农村将宅基地转让出去的，一般都是闲置宅基地和城镇子女继承的村内宅基地。
这几年在我国农村宅基地制度改革的背景下，宅基地使用权被适度放活，但是再怎么放活也需要有一个底线，那就是：村内宅基地不能外部流失。年前我国农业农村部公布：《农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》，明确深化宅基地制度改革，拓宽宅基地利用盘活利用渠道，但也明确规定“宅基地不得买卖”。我们可以通过长期租赁（不得超过二十年）、与城里人合建房屋等形式盘活利用我们闲置的宅基地，既避免了农村土地资源的浪费，又能获得相应收益。
对于“农村宅基地不得买卖，只能在村内流转”政策，你有什么要说的？
发布于 2023-01-07 17:49・IP 属地河南