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来自被拆迁人灵魂质问


很多面临征地拆迁的当事人,曾不止一次的向我们发出灵魂质问:是拆多少平米的房就补偿多少平米的房子,是吗?


也有很多已经委托我们的当事人,当谈起明显不合理的补偿时,总是愤愤不平又带着几分无奈:哪怕是一平米补一平米也行呀。


面对征地拆迁,补偿是头等大事,究竟怎么补偿,是拆多少平米的房就补偿多少平米的房子吗?国家是怎样规定的?我们一起来看看。


一、土地归谁所有?


土地所有权是指土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。土地所有权是支配性和绝对性的权利,是土地所有制在法律上的体现。


根据《宪法》,我国实行土地的社会主义公有制,不存在土地的私人所有权。我国土地所有权的主体只能为国家或农民集体。


《宪法》第十条规定:

“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”


同时,我国《土地管理法》第九条规定:

国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。


据此,征收拆迁中常见的被征收人企业、个人,是没有土地所有权的,只拥有土地使用权,在使用年限内,土地使用者对土地享有占有、使用、收益和有限处分的权利。


《中华人民共和国民法典》第359条的规定:

  • 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。

  • 城市居民住宅70年到期自动续期,而农村宅基地,是村民以农村集体经济组织成员身份而取得,是无年限的。


二、土地征收补偿遵循的原则


  • 对于国有土地上房屋的征收


《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第三条规定房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。


只要坚持征收原则,被征收人有问题及时反馈,征收方及时回应,民主、公开处理征收事宜,被征人不仅开心支持还会全力配合。


  • 对于宅基地上房屋的征收


《中华人民共和国土地管理法》第四十八条明确指出:

征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。


对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。


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也就是说,对土地的征收,无论采取哪种安置补偿方式,都要保障被征收人的居住权利和住房财产权,不降低原有生活水平。


安置补偿方案如果不能保障现有生活水平,甚至剥夺了现有的住房财产权,以致“越拆越穷”,此方案肯定是不合理的。


征收拆迁的初衷本就是提高人民的生活水平,改善居住环境,如果在实施征收拆迁的过程中,补偿不合理以致生活困难,完全可以拿起法律武器来争取自身权益。


三、土地征收补偿标准


根据土地性质,可分为国有土地上房屋征收补偿和集体土地上房屋征收补偿。


对于补偿内容,

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条做出了明确的规定:

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

被征收房屋价值的补偿;

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。


两个公式计算补偿


  • 国有土地上房屋征收拆迁补偿=房屋价值+搬迁安置补偿+停产停业损失+奖励


  • 对于集体土地上房屋补偿,根据最新的《土地管理法》的规定,


    宅基地上房屋补偿=征地区片综合地价(土地补偿费+安置补助费)+住宅+地上附着物和青苗补偿+社会保障费用。


四、只能选择货币补偿合理吗?


不合理。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定,“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”



在征迁过程中,如果征收部门单方强制决定只给予补偿款,而不提供安置房,是不合法的。而在农村拆迁中,《土地管理法》规定可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式选择最利于自己的方案,征收部门要充分尊重农村村民意愿。


对于房屋价值是不是一平米换一平米,实践中大多数情况下,这是一个最低标准,

  • 《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,被征收房屋价值按照类似房地产市场价格补偿。


  • 对于宅基地上房屋价值,要看具体的地方政策,无论怎样补偿,原则不会变“保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。”