拆迁中，与拆迁部门谈得好，

被动变主动，后续无烦恼。

尤其是一些特殊情况的被拆迁户，

谈得好甚至可能避免打官司。

拆迁谈判这些技巧，值得拥有

拆迁谈判之一：知己知彼百战不殆

“政策就是这样的，文件也是这么规定的，你找谁都没用？”

拆迁方的这句话是不是让你很泄气，不知道咋办的，面对不合理的补偿协议也就稀里糊涂签上了字。

在拆迁谈判中，由于信息不对等，被拆迁人往往处于弱势的地位，但是您提前查询了所有的拆迁信息，了解了拆迁政策和文件，掌握拆迁原则，您的底气就会足很多。

根据《政府信息公开条例》的规定，

被拆迁人可以向国务院各部门、地方各级人民政府、县级以上政府部门申请信息公开，行政机关自收到申请，能够当场答复的，应当予以答复，不能当场答复的，应当自收到申请之日起20个工作日内予以答复。

您不知道的拆迁信息完全可以通过申请信息公开来获得，您学会了吗？

拆迁谈判之二：提前做好补偿预判

“我给你的补偿比别人高很多了，你别出去到处说”。

当你听到这句话时，你相信吗？补偿高低不是随口而出的，补偿标准法律也是有规定的。

对于国有土地上房屋，

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九规定，

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对于集体土地上房屋，

《土地管理法》第48条规定，

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。一般农村宅基地上的土地补偿费、安置补助费可以按照各地公布的区片综合地价的相应土地系数来看，原则是征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

拆迁谈判之三：先谈大方向再谈小细节

谈判首先要对关键性原则问题达成共识，然后再进一步就细节问题进行协商。

• 比如先确认好是国有土地还是集体土地，

  
  

• 到底是按普通住宅还是商铺进行补偿，

  
  

• 被认定成了违建到底是不是违建，

一个问题一个问题解决，各个击破。大方向的问题往往决定着小细节的走向。

• 比如国有土地与集体土地上房屋的补偿标准是不一样的，城市按市场价补偿的房屋往往高于宅基地上房屋；

• 对商铺进行的补偿往往还包含着停产停业损失；

• 而对于是否是违建，则关系着你能不能拿到补偿款。

这些关键性的问题先解决好，再去商讨下一步，

• 比如院子里的菜地给补吗？

• 迁走户口的孩子能安置吗？

• 还在户上嫁出去的女儿给补偿吗？

谈判也是要有节奏的，有理有据，循序渐进来展开。

拆迁谈判之四：合理报价，不漫天要价

“其他人都签了，就你家还没签”。

不要轻易被这样的话唬住，但也不要轻易就当了钉子户。

如今，也有很多例子，尊重被拆迁人的选择，不拆你们家了，孤零零的矗立在那，昔日好友近邻早就住上了宽敞明亮的大房子，你在老房子里住的开心吗？

补偿款如果要求过高，脱离了实际，可能会导致直接谈崩；要求过低，又担心吃亏。所以报价不宜过高，也不宜过低，可以稍微高于自己的心理预期，但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。无论如何，指望着“拆迁暴富”都是不值得提倡的心态，也往往无法实现。

不漫天要价，可以适时提出自己的家庭困难之处，要让别人觉得你有理有据，不要纠缠。

拆迁谈判之五：房子不能轻易搬，签订协议要谨慎

房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。房子是要求补偿的重要凭证和依据，一旦房子守不住被非法强拆，之后的维权和谈判将变得困难重重。

而补偿协议一旦签了，就意味着你接受了对方提出的条件，对方已没有和你继续谈判的必要。由于协议具有法律效力，之后再想反悔也很难。

所以大家一定要谨记，对待房子和补偿协议这两个对拆迁至关重要的问题，要慎之又慎，切不可听信拆迁方的口头承诺或诱惑，轻率的搬出房子、签署协议。

只要坚守住房子这个阵地，在对补偿安置不满时暂不签字，你手中就还有谈判的砝码，就有机会在之后的维权中为自己争取一个满意的补偿。

拆迁谈判之六：适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程

要提醒大家注意的是，不要以为守住了房子、也没有同意签协议，就可以安心的等征收方来找自己协商谈判了。

要防备对方看你一直不肯合作，为了争取时间，去启动司法强拆的程序或者直接实施违法逼迁强拆。

应对策略就是及时通过行政诉讼来阻滞征收方逼迁的脚步。

譬如及时提起针对征收补偿决定的复议、诉讼，就可以有效的暂停司法强拆的推进步伐，将案件引入到法治轨道上去。

行政复议一般为知道该具体行政行为之日起60日内；

行政诉讼一般为经过复议之后提起诉讼的，在收到复议决定书之日起15日内，决定直接起诉的，自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内。

如果通过自己的力量，与拆迁方很难达成合意，不如尽早启动法律程序吧。