违法建筑的强制拆除行为，直接关系到权利人的切身利益。行政机关在实施强拆时，应尽可能的运用科学、适度的方式。

但是在实践中，行政机关通常不对违法建筑进行区分处置，包括

• 对于建筑物内的合法财产未经登记造册、妥善保管；

• 未经调查涉案房屋的实际权利人，直接予以强制拆除。

损害了房屋实际使用人、买受人的合法权益。

案情简介

罗先生在安徽省某区拥有一栋四层的房屋，2008年刘先生出资购买了该房屋。

2016年，办事处申请区城建指挥部对罗先生违法建房进行查处。区住房和城乡建设局、市城乡规划局协助区城管局对该房屋进调查。最终认定罗先生于2006年建设的房屋没有办理建设工程规划许可证，属于违法建设。

2016年7月20日，区城管局向罗先生下达处罚决定书，限其5日内自行拆除完毕。

2016年8月5日，区城管局下达强制拆除决定书。

同年9月12日，区城管局对涉案房屋实施了拆除。

刘先生认为其购买了涉案房屋，系该房屋的所有权人，强拆行为侵犯了其合法权益，遂诉至法院。

争议焦点

刘某与被诉强拆房屋行为之间是否具有法律上的利害关系；

强拆其房屋的行为是否合法。

法院认为

行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。

在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。

即使刘某没有实际取得案涉房屋的房屋所有权证，但其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予利害关系人的正当程序权利。

强制拆除违法建筑，应当按照法定程序实施。区城管局在实施强制拆除房屋行为之前，只是按照行政强制法的相关规定对违法建筑建设者罗某进行了告知、催告等程序。未对房屋实际使用人刘某履行上述程序。然而对违法建设者程序义务的履行，不能代替对房屋实际使用人程序义务的履行。所以未对涉案房屋进行相应处置，直接予以强制拆除的行为，侵犯了刘某知情权和陈述申辩权，构成程序违法。

三点法律解析

第一、行政法上说的利害关系人是谁？

从上述案例可以看出，行政诉讼法上所说的利害关系，最直接的表现为，当事人的权利义务因被诉行政行为的实施发生了改变，受到了实际的影响。

本案被诉强拆行为针对的就是刘先生实际居住使用的房屋，对其权益产生了直接的影响，强拆房屋的后果也导致其丧失了对该房屋的居住和使用利益。

第二、这一系列的程序都是针对的对象是谁

从形式上看，区城管局根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政强制法》等的相关规定，在强制拆除房屋前，履行了相应的听证告知、行政处罚、作出强制执行决定等程序。

但这一系列的程序都是针对罗先生作出的。而案涉被强拆房屋的实际居住人却是刘先生，房屋强拆受到实际影响的也是刘先生，其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予其的正当程序权利。但是行政机关在作出行政行为时忽略了因强拆而直接受影响的房屋实际居住人。

第三、分两种情况

行政机关在处理违法建筑的法律关系中,应当针对不同情况进行相应的处置，具体分为两种情况：

1. 对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚，比如房屋所有权人。

   
   

2. 对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况。由于该建筑物已经出售，行政机关在实施强制拆除时，已经产生了新的权利人,比如违法建筑的实际居住、使用人。

就本案而言适用第二种情况。涉案房屋是2006年建成的，刘先生是2008年购买的，实施强制拆除时已经是房屋的实际使用人，所以行政机关未区分情况，作出相应的处置，必然违反法律规定。

目前我国对违法建筑的认定、处理程序，还没有作出专门的系统性的法律法规。行政机关对违法建筑的认定，最常依据的是《土地管理法》和《城乡规划法》。

基于其复杂性，当我们遇到违法建筑查处、行政强拆等局面时，一定要委托专业行政法领域的律师,与此同时也要做好取证工作,避免房屋突遭强拆而导致的举证困难。