这是一个真实的故事

多年前贷款购买二手房用于居住，但因没钱交税，一直没办理房屋产权过户登记。

正巧今年房屋所在地拆迁，征收方与房屋所有权人（也就是卖方）签订了征收补偿协议，并支付了补偿费。

这对买方来说，真的是太亏了啊！想要回拆迁补偿费，卖方就一句话：只能退你当初的购房款……

谁也不傻，多年前的购房款能和现在的房价相比吗？

确实有不少人购买二手房后，因为各种原因不能及时办理过户登记。正常情况下倒也没什么，只是一旦房屋刚好被纳入拆迁范围，围绕补偿款产生的纠纷，就不能不令人糟心了。

补偿款到底该属于谁呢？

遇到这样的情况，买方该怎么维护自己应有的权益？

一、《房屋买卖协议》与房屋所有权

《房屋购买协议》，是双方当事人自愿达成的真实意思表示，只要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的。

在开头提到的故事里，签订合同后，买方就支付了约定的购房款，卖方也交付了房屋和房产证书原件。只是因为当时高额的税费至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

因为没过户，买方对所购买的房屋虽然已经在实际占有、使用、收益，但并没有取得房屋的所有权。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

也就是说，作为房屋所有权人的卖方，才具备被征收方的主体资格。

结论：已经签署的《房屋买卖协议》是合法有效的，但因为没过户，所以买方并没有实际取得房屋所有权。因此，卖方作为房屋的所有权人，与征收方签订补偿协议合法有效，在这个层面上，房屋补偿款归属于卖方（看到这里别急，后面还有办法）。

二、关于房屋及土地使用权的对价

由于所购买房屋的物权，因为拆迁而消灭了，所以买方已无法再取得房屋的产权。

《物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力。

那买方就这么白白吃亏了吗？

当然不会。

在一定意义上而言，卖方在《房屋买卖协议》中的合同权利，就是其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。

《合同法》规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。

卖方在已经收取购房款的情况下，应该及时将房屋过户登记到买方名下。没有及时过户，现在又因为政府拆迁政策的原因，导致买方所购买的房屋物权消灭。

所以，买方要维护自己的权益，有两个选择：

• 一是选择解除《房屋买卖协议》，退还购房款；

• 二是选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款（因为卖方已将被征收的房屋出卖并收取了购房款，所以其无权再重复享有征收补偿款）。

显然在这个故事中，买方主张拆迁补偿款才是最佳选择，因为时隔多年，如今的拆迁补偿款远高于当时的购房款。

——此处是一条分割线——

房屋没过户遇到拆迁该怎么办，今天的解读你看明白了吗？在下面留言，可以咨询更多哦。