在国有土地上房屋征收过程中，需要被征收人选定评估机构对被征收房屋的价值进行评估，以作为征收部门与被征收人签订补偿协议或者征收方作出补偿决定的依据。

【法律要点】

征收部门应当将初步整体评估报告和分户评估报告在被征收房屋片区进行公告，听取被征收人的意见，评估机构进行答疑，然后作出正式评估报告。

正式评估报告应当加盖房地产评估机构印章，并由两名以上的注册房地产估价师进行签字，注册房地产估价师不得以印章代替签字。没有注册房地产估价师签字的评估报告不能作为补偿的依据使用。

【案例简述】

2018年1月，绵阳市某区某某路北段被纳入旧城改造范围。田某某的房屋在房屋征收拆迁范围内。征收双方就房屋补偿问题未达成一致。

2018年10月，绵阳市某区政府对田某某下达征收补偿决定书。田某某收到征收补偿决定书后向某市人民政府申请行政复议。

复议决定认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，某区某房地产估价事务所出具的《征收评估报告》仅有估价师的盖章并无签字，该份评估报告不应作为某区人民政府下达房屋征收补偿决定的依据。

因此，绵阳市人民政府作出行政复议决定：撤销区政府作出的《房屋征收补偿决定》，并责令其60日内重新作出具体行政行为。

某区政府在收到行政复议决定后，委托评估公司对委托人房屋进行评估，并于2019年3月再次作出征收补偿决定，将补偿金额由50余万元提高到65余万元。

【律师讲解】

在征收过程中，评估机构或者评估报告往往存在以下几个问题：

第一，在被征收人收到的评估报告中载明是被征收人委托进行评估，而被征收人从未委托过评估机构进行评估。现实中，

• 一般是由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订房屋征收委托评估合同。被征收人没有参与评估机构的选取，

• 评估机构也未向被征收人明确评估思路、技术路线等直接影响估价结果的信息。

第二，征收方没有将初步的分户评估报告进行公示。房屋征收部门应当将分户初步评估结果向被征收人公示，公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，应当修正。

第三，评估报告未经两名以上注册房地产估价师签字确认。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字。

第四，房地产价格评估机构没有安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，没有调查被征收房屋状况，没有相应的实地查勘记录。注册房地产估价师未在正式报告上签字，或者仅为注册房地产估价师印章。

【结束语】

房屋评估报告是确定征收补偿金额的依据，也是征收人作出征收补偿决定的依据。被征收人收到评估报告后，应当对评估报告的形式要件和实质要件进行审查，如果评估报告不符合法定形式，没有按照法定程序进行评估，应当在收到评估报告后及时向评估机构提出异议并申请重新评估。

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，且拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

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