在我国城市化的进程中，一些村落因为各种原因城市化进程相对落后，形成了乡村坐落在城市中间的情况，我们把这样的村落称为城中村。城中村具有城市化进程相对缓慢、土地性质不同于城市的土地性质的特点。

也因为这些原因，在城中村拆迁，签订补偿协议时容易出现一些问题。同时，在这样的情况下，为了维护自身合法权益，拆迁当事人在城中村拆迁过程中也有一些可以采取的措施。

一、协议主体不明确问题

我们知道，签订补偿协议需要被征收主体与征收方来进行。然而，在城中村土地的使用问题上，常有非法出租、转让、倒卖等情况，使得城中村土地使用权属混乱复杂，极易导致签订拆迁协议时被征收主体的身份不明确的问题。

针对面对主体不明问题，一方面可以积极维护自身合法权益，另一方面不得侵犯他人合法权益。应当首先了解土地的具体情况，对于使用情况复杂的土地，需要综合考虑土地所有权、土地使用权、土地承包经营权等多方面因素，并结合具体情况来进行判断和处理。

二、征收程序不合法问题

由于熟人社会习惯等原因，在签订城中村拆迁补偿协议时，当事人对于征收程序上的合法合规重视程度较低，因此容易出现口头协议或空白协议、不盖章的文件或者不给原件的文件等不符合征收程序的情况。然而，征收必须按照法律规定的程序进行，否则会影响签订的拆迁补偿协议的效力。因此在签订补偿协议时，一定要注意征收程序是否合法。

因征收程序不合法，撤销征收补偿决定书

案号：（2022）吉01行初287号

案情：田女士是长春市二道区某屯村民，在村里有合法的宅基地、房屋、承包地和果树。因道路建设需要，田女士房屋被纳入拆迁范围，2022年8月，二道区人民政府作出并向田女士送达了《房屋等附属物补偿决定书》。然而，该补偿决定书所依据的文件，田女士未曾见过，也未收到过任何评估文件。

 

法院认为：被告二道区政府选择评估机构程序违法。

 

判决：撤销长春市二道区人民政府作出的1号《长春市二道区人民政府房屋等附着物征收补偿决定书》，责令长春市二道区人民政府在本判决作出之日起三个月内重新作出补偿。

三、拆迁补偿标准问题

征收补偿标准与土地的性质密切相关，一般来说，国有土地的补偿标准会相对更高一些。

然而对于城中村的人来说，虽然所处的土地性质是集体土地，但生活却有很多是在城市当中的，消费水平、支出等都是很高的，如果仅按照果按照农村集体土地来进行安置补偿，或许不足以维持拆迁前的正常生活水平。因此，城中村在拆迁时到底是按照集体土地给予补偿还是国有土地给予补偿也是一个重要问题。

针对因土地性质导致的拆迁补偿标准问题，在一般情况下，集体土地征收还是应当按照《土地管理法》的相关规定进行。但也存在特殊情况，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就有：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

签订补偿协议是征收的重要环节，由于城中村存在的特殊情况，在签订补偿协议时更容易出现一些问题。对于当事人来说，则需要投入更多的精力，关注容易出现问题的方面，并且明确相应的解决措施，这样才能够更好地在征收补偿过程中维护自身合法权益。面对复杂的土地情况，如果有必要，也可以及时向专业人士寻求帮助。