【案情简介】

某省会城市启动老旧小区综合改造项目，居民王某某所在小区建于1995年，六层无电梯砖混结构。征收决定公布后，评估公司出具报告，认定房屋市场单价为每平方米6500元。但周边同地段新建商品房均价已达每平方米1.2万元以上，且该小区已完成加装电梯、外立面翻新等改造，居住品质显著提升。王某某等23户居民集体质疑评估结果，申请复核未果后，向区人民法院提起行政诉讼，请求撤销评估报告并责令重新评估。法院委托第三方专业机构进行技术审查，发现原评估存在重大瑕疵：未采用市场比较法，未考虑改造投入，区位修正系数设置不合理。法院判决：原评估报告主要依据不充分，违反《房地产估价规范》，予以撤销；责令房屋征收部门重新选定评估机构，依法开展评估。

【刘颖新律师评议】

本案是“专业评估失范”与“司法技术审查”结合的标杆案例。律师指出，房屋评估不是“数字游戏”，而是法律事实认定的关键环节。评估机构必须遵循国家技术规范，确保方法科学、参数合理、过程透明。本案中，原评估公司仅采用成本法，忽略市场法，导致价格严重偏低。而法院未“照单全收”行政证据，而是主动引入第三方技术审查，体现了司法中立性与专业性。这种“司法+专家”模式，应成为审理征收案件的标准配置。律师强调，评估争议的核心在于“比较基准”的选择。对于已改造老旧小区，应以“改造后状态”为评估基准，而非“原始建造状态”。同时，应纳入“加装电梯”“节能改造”“社区升级”等增值因素。本案推动了当地征收评估制度的改革：现该市已出台《改造类房屋征收评估指引》，明确要求评估机构必须采用多种方法综合测算，并公开技术参数。同时建立“居民评估观察员”制度，允许被征收人代表参与评估过程监督。

【相关法条】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第六条：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。”

《行政诉讼法》第三十三条、第三十五条：法院有权调取证据并委托专业机构进行技术鉴定。