【基本案情】

原告查某芳为被拆迁人，被告某甲公司为拆迁项目开发商，被告某乙公司为案涉房屋抵押权人。20xx年7月，原告与承德市三年大变样拆迁办公室签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定以私有平房置换90平方米回迁安置房屋，协议经公证。20xx年11月，原告选定xxx房屋为回迁房并居住至今。20xx年12月，某甲公司将该房屋所在项目的在建工程抵押给某乙公司并办理抵押登记。原告主张确认20xx年9月11日签订的《房屋拆迁补偿协议书》合法有效；涂销被告对案涉房屋的抵押登记；判令被告协助办理房屋不动产权证书；诉讼费及其他相关费用由被告承担。被告某甲公司辩称某乙公司官网公告显示回迁房不在抵押范围内，且被拆迁人安置房屋请求权优先于抵押权；某乙公司辩称其抵押权合法有效，原告债权不能对抗抵押权，抵押登记未被撤销前不应涂销，原告应通过行政诉讼或执行异议解决。法院查明原告与拆迁办公室签订的补偿协议合法有效，原告于20xx年11月选定回迁房。某甲公司与某乙公司于20xx年12月办理案涉项目在建工程第二顺位抵押登记，后在先抵押权注销，某乙公司成为唯一抵押权人。某甲公司与某乙公司曾办理部分回迁房抵押注销登记，案涉房屋抵押仍未注销，且房屋已具备办证条件。法院经审理判决被告某甲公司、某乙公司于判决生效后十日内向主管行政部门申请注销案涉房屋抵押登记；被告某甲公司于判决生效后三十日内协助原告办理案涉房屋所有权登记手续；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费由某甲公司承担。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，本案中，原告与拆迁办公室签订的《房屋拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告通过产权调换取得案涉回迁房，该权益因涉及被拆迁人基本居住需求和社会公共利益，应予以特别保护。在原告选定房屋后，回迁房已特定化，依据行为发生时有效的司法解释，被拆迁人对特定化的回迁房享有优先于一般购房人的权利，而购房消费者的物权期待权可排除担保物权的强制执行，故原告的拆迁安置权益优先于某乙公司的抵押权。某甲公司已取得大房本，具备办证条件，应协助原告办理产权登记。因此，法院判令注销抵押登记并协助办证，符合法律规定和公平原则。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837