【基本案情】

韩某贤与高某为房屋出卖人与买受人关系。韩某贤系原硚口区额头湾村村民，在该村有自建住宅，土地性质为划拨集体土地。2001年7月26日，双方签订《协议》，约定韩某贤将该房屋以xxx元价格出售给高某，韩某贤负责办理相关手续，费用xxx元由高某支付。协议签订后，高某支付了xxx元，韩某贤之子康某聪出具收条，高某入住该房屋并居住多年，期间对房屋进行了扩建。2010年，该房屋被纳入拆迁范围，高某签订拆迁补偿协议，获得补偿款xxx元及三套还建房屋。

原告韩某贤主张双方签订的《协议》因涉及划拨土地转让未履行审批手续，违反行政法规强制性规定而无效，诉请确认协议无效并要求高某返还拆迁安置补偿款及还建房屋。被告高某辩称协议有效，其已支付合理对价并实际履行，韩某贤的主张违反诚实信用原则，且超过除斥期间。法院查明，韩某贤于2001年12月取得《集体土地使用证》，土地性质为划拨；高某购买房屋后实际居住，房屋拆迁时建筑面积较原面积有增加。经法院审理，一审判决驳回韩某贤的全部诉讼请求；二审判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

根据《民法典》第六条、第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚实信用原则。本案中，韩某贤与高某签订的《协议》系双方真实意思表示，高某已支付对价并实际占有使用房屋多年，期间对房屋进行扩建，双方均已实际履行协议主要内容。虽然涉案土地为划拨性质，相关法规对划拨土地转让的审批规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响合同效力。韩某贤在房屋拆迁后以合同无效为由主张返还拆迁利益，违背诚实信用原则，故其请求不应得到支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六条
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第七条
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条
划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条
符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

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