拆迁安置协议的无效判决

【基本案情】

何某1与段某系夫妻关系，婚后共同生育一子系何某2，何某2与陈某原系夫妻关系，何某3系二人之子。2018年何某2、陈某经民政局协议离婚。2019年何某2与刘某登记结婚，婚后共同生育一子系何某4。涉案房屋位于某市S区杨镇地区，使用者为何某1。2019年，某市S区人民法院作出《民事调解书》，确认位于某市S区杨镇某地宅院内南房东数第一间、第二间归陈某所有；除南房东数第一间、第二间以外宅院内其余所有房屋均归何某1、段某所有，且宅院内全部房屋及附属设施均由何某1、段某居住使用。因S区杨镇某项目建设，涉案宅院在上述拆迁范围内。2019年，拆迁人某公司与被拆迁人何某1签订《某市S区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。陈某就上述协议的效力向某市S区人民法院提起民事诉讼，2021年，某市S区人民法院作出《民事判决书》，认为某公司与何某1签订的《某市S区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》是双方的真实意思表示，其中虽然处理了属于陈某所有的两间房屋，该无权处分行为并不影响合同的整体效力，驳回陈某的全部诉讼请求。陈某不服上述判决书，向某市中级人民法院提起上诉，2021年，某市中级人民法院作出《民事判决书》，撤销某市S区人民法院民事判决，确认某公司与何某1于2019年签订的《某市S区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》无效。

【刘颖新律师评析】

本案涉及离婚后财产分割，宅基地登记的使用权人与前儿媳已不再作为同一家庭成员的情况下，未经离婚后房屋所有权人的同意处分其应享有的权利，导致离婚后房屋所有权人的拆迁利益受损而拒绝配合搬迁，拆迁进度受阻。本案主要涉及难题如下：其一，如何判断享有安置人员资格。根据S区某项目《集体土地上住宅拆迁补偿安置方案》对房屋安置资格的认定分为三类：一为宅基地使用权人及其配偶；二为2017年3月1日前户口登记或迁至被拆迁房屋地址，且至拆迁奖励期结束前户籍从未迁出的宅基地使用权人的直系血亲以及配偶；三为2017年3月1日后户口登记或迁至被拆迁房屋地址享有安置资格的人员。本案，陈某确认享有涉案宅院内房屋所有权，户口登记在涉案宅院且为农业户籍，因此认为其享有涉案宅基地使用权，是涉案宅基地的使用权人之一，符合安置方案中安置资格认定的第一类情形。其二，如何分配同一宗宅基地内存在多个被拆迁人的拆迁利益。根据《集体土地上住宅拆迁补偿安置方案》的规定，同一宗宅基地内出现买卖、离婚、析产等分户情况，按一宗宅基地进行认定，并且只能选取一种安置面积标准，补偿款和安置房分割由被拆迁人自行协商处理,协商不成的，按相关法律法规进行裁决或诉讼。本案中，陈某因离婚取得涉案宅基地上部分房屋的所有权，因享有同一宗宅基地的使用权，其与宅基地登记的使用权人对涉案宅基地享有一致利益，因此作为整体进行裁决。对于整体利益的分割，各申请人可自行协商或通过人民法院诉讼解决该补偿利益的分配事宜。其三，如何判定享有各项奖励、补助的条件。根据《集体土地上住宅拆迁补偿安置方案》的规定，被拆迁人在搬迁奖励期内签约并完成交房的，享有因此设置的各项奖励、补助。本案中，何某1虽签约并交房，但陈某在涉案宅院内居住，拒绝配合拆除工作，涉案宅院内房屋未能在搬迁奖励期限内完成搬家交房。从外观形式的角度被拆迁人虽不满足安置方案中奖励、补助的发放条件，但结合客观实际，导致陈某未能交房的原因在于拆迁人对于被拆迁人身份的错误判定，损害了陈某作为被拆迁人应享有的权利，因此属于不能归责于被拆迁人的原因导致涉案房屋未能完成签约交房，因此何某1、段某、陈某符合享有奖励、补助的条件。

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