基本案情：

原告宋xx系湖北省公安县居民，为实施xx社区道路升级改造工程“双征”计划，被告公安县政府于2021年6月24日作出公政征[2021]4号《国有土地上房屋征收项目的房屋征收决定》及附件《国有土地上房屋征收与补偿方案》。

原告宋xx坐落于公安县的案涉房屋属于征收范围之内。在签约期限内，征收部门与原告宋xx未达成征收补偿协议。

2022年3月22日，房地产评估有限公司对宋xx作出房地产估价报告。宋xx收到前述估价报告后，先是向原估价机构荆州市xx房地产评估有限公司书面申请复核估价，该公司书面告知宋xx复核结果与评估报告意见一致，评估结果没有变化。

宋xx对该回复结果不服，向荆州市房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定。

2022年6月23日，专家委员会书面回复宋xx：

一、房地产评估机构的选定方式及流程，不是专家评审小组对评估技术报告进行鉴定的内容；

二、估价报告在报告中阐明被征收人未提供房屋的相关权属证书，宋xx在现场向专家评审小组提供了该房屋的《国有土地使用权证》,证载用途为住宅，土地使用权类型为划拨，面积为189平方，未办理《房屋所有权证》,房屋面积不明。而评估报告中将一楼设定为商业用途，二楼及以上设定为住宅，以公安县xx房产测绘有限公司提供的《房屋分层分户平面图》所载面积为依据。但是面积、用途及住宅改商的认定未按征收方案进行，建议补足该认定；

三、宋xx提出的房屋面积记载有误，装饰装修清单有遗漏的问题，建议征收双方和第三方机构共同入户测量，共同签字确认后再对评估报告进行完善；

四、评估机构提供给专家评审小组的技术报告格式规范且完整，复核《房地产估价规范》对估价报告的相关要求，也未滥用估价假设和限制条件；

五、综上所述，结合征收工作的特殊性，荆州市xx房地产评估有限公司提供的评估技术报告，因被征收人宋xx未提供相关权属资料，触发评估机构在假设和限制条件中第8条所列事项，估价结果需作相应调整，评估报告需作相应修改。

尔后，公安县政府没有按照荆州市房地产价格评估专家委员会的鉴定意见“建议征收双方和第三方机构共同入户测量，共同签字确认后再对评估报告进行完善”的要求进行入户测量、完善评估报告，便直接作出补偿决定。

刘颖新律师评析：

本案争议的焦点在于被诉房屋征收补偿决定所依据的被征收房屋估价报告是否符合法定程序、评估结果是否客观公正。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起，向房地产价格评估机构申请复核评估”;第二十一条规定“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核，复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告，评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人”;第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。”

本案中，宋xx申请对估价报告进行鉴定后，公安县政府没有按照房地产价格评估专家委员会的鉴定意见重新入户测量、完善评估报告。故而该评估报告的形成和生效，不符合相关法定程序规定，不能作为作出房屋征收补偿决定的依据。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837