【案情简介】

涉案房产为杜某借李某名义购买的市场商品房，登记于李某名下，杜某为借名人、出资人、实际权利人，李某为出名人、代持人、证载权利人。买房行为发生于2010年10月，全部购房款、月供款均由杜某支付，房产亦由杜某占有使用，因双方为同乡兼同事关系，基于相互信任并未签署书面代持协议。2017年7月，杜某要求李某将涉案房产过户到具备购房资格的儿子名下，李某不予配合。
2020年11月，杜某以李某为被告，儿子为第三人提起诉讼，要求确认涉案房产归己所有，李某将涉案房产变更登记于己方指定的儿子名下。起诉后，涉案房产所在区域启动棚户区改造，面临搬迁安置补偿，杜某当庭变更诉讼请求为确认涉案房产的搬迁安置补偿权益归己所有。李某辩称双方为合伙而非借名买房关系，双方口头约定各50%份额，涉案房产登记于自己名下，根据《物权法》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经依法登记不发生效力”的规定，杜某不是物权权利人，不同意杜某诉求。

【法院审理】

深圳市罗湖区人民法院一审认定双方存在借名买房关系，关于李某引用物权法的相关规定答辩称涉案房产登记于其名下故可以对抗杜某的答辩意见认为：《物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，该两个法条的前提是保护真实存在的物权。《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，《民事诉讼法》第七条规定“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”，本案中，涉案房产登记于李某名下并非基于真实的买卖交易，李某亦未支付相应的对价，故对于李某的答辩意见，本院不予采信，李某应当将涉案房产配合登记过户至实际权利人名下，但鉴于涉案房产已经启动棚户区改造，故本院确认涉案房产的搬迁安置补偿权益归原告所有。2020年12月24日一审判决：确认涉案房产的搬迁安置补偿权益归杜某所有。李某不服提起上诉，因未在法定期限内预交二审案件受理费，亦未申请予以缓交、减交或免交，深圳中院裁定按撤诉处理，一审判决生效。

【评析】

1、商品房借名买房协议有效，代持房产虽物权登记于出名人名下，但占有、使用、收益、处分等相关民事权益属于借名人，被拆除后所衍生的拆迁补偿权益亦当归属于借名人（笔者认为拆迁补偿权益以房屋拆除、物权灭失为前提，本身已不是物权）；

2、二手房买卖未过户之前遇拆迁，如买家已如约支付购房款，无合同违约，补偿权益归买家所有，深圳市龙华区人民法院(2020)粤0309民初21249号亦持相同观点，判决确认涉案房产的拆迁补偿权益归买家陈某所有；

3、拆迁补偿主体并不具有司法裁判权，且一般情况下无法判断借名买房、二手房买卖拆迁补偿权益归属，基于规避自身风险及需要证载权利人注销产权以推进拆迁项目的考虑，基本不可能忽视证载权利人而与借名人、二手房买家签署拆补协议，故而争议的解决只能通过双方和解和诉讼两种途径解决；

4、拆迁补偿权益归属纠纷中，原告诉求的设计非常重要，因城市更新、棚户区改造、利益统筹、行政征收等不同原因拆迁，补偿程序各不相同，诉求必须结合程序提出，从而确保判决生效后具有可执行性，避免判决后执行不能。

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