【案情简介】

原告作为出租方与被告小赵签订《土地租赁协议书》，用途为加油站经营，租赁期限为50年。被告将涉案土地转租给第三人某某分公司，其后两第三人在涉案土地继续经营加油站至今。已超过最长租赁期限，超过部分应无效。

【刘颖新律师评议】

2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这意味着，无论是建设用地还是其他类型的土地租赁，其合同的最长期限都受