一般情况下，赠与人对房屋瑕疵不担责，但有例外。《民法典》第662条规定，附义务赠与中，赠与人在义务限度内承担与出卖人相同责任；若故意隐瞒瑕疵或保证无瑕疵，需赔偿损失。

司法实践对“故意隐瞒”的认定严格。赠与人明知房屋地基下沉却隐瞒，导致受赠人入住后房屋开裂，受赠人可要求赔偿维修费。但赠与人仅对“明知”的瑕疵负责，例如通过前次维修记录、邻居证言等证明其知情。成都某案件中，赠与人隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，法院认定构成“重大误解”，支持受赠人撤销赠与。

附义务赠与的瑕疵责任范围明确。若约定受赠人支付物业费作为义务，赠与人需对房屋主体结构、水电设施等基本功能瑕疵负责，但无需对装修折旧承担责任。北京某判决中，附义务赠与的房屋因管道老化漏水，法院判令赠与人承担维修费用5000元，未超出义务价值范围。

隐蔽瑕疵的举证责任分配重要。受赠人需证明瑕疵在赠与前已存在且赠与人应知，可通过专业机构检测确定瑕疵形成时间。建议接收房屋时委托第三方验房，重点检查水电、墙体、管道等隐蔽工程，留存检测报告作为证据。若赠与人提供《房屋状况说明书》，需明确注明“未发现”或“已知”瑕疵，避免模糊表述引发争议。