房屋赠与需同时满足合同生效与物权变动两个条件。根据《民法典》第657条，赠与合同自双方意思表示一致时成立，即赠与人表示赠与、受赠人接受即成立有效合同。但房屋作为不动产，根据第209条，其物权变动必须依法登记，未经登记不发生效力。

实践中，合同成立与物权转移常出现时间差。例如，老王与儿子签订房屋赠与协议但未过户，后老王反悔。法院认定赠与合同有效，但因未登记，儿子未取得房屋所有权，老王可行使任意撤销权。这种“合同有效但物权未转移”的风险普遍存在，尤其需注意：赠与合同成立后，赠与人有协助办理过户的义务；未过户前，房屋仍属赠与人财产，若赠与人遇债务纠纷，房屋可能被查封执行。

登记环节的操作细节直接影响效力。以广州市为例，办理赠与登记需提交不动产权属证明、赠与公证书或合同、税务纳（免）税证明等材料，属住宅的还需符合限购政策要求。登记机构会核查房屋权属是否清晰、是否存在查封等限制，整个流程通常需30个工作日左右。若赠与房屋为夫妻共同财产，需双方共同申请；涉及划拨土地的，还需补缴土地出让金。建议签订书面合同后15日内启动登记流程，避免因赠与人意外离世或产权变动导致纠纷。