【案情简介】

二十年前，张爷爷口头承诺将其名下老宅赠与孙子小张，并让小张一家搬入居住至今。期间，小张对房屋进行了多次修缮和维护。张爷爷去世后，其子女（小张的叔叔、姑姑）主张该房屋为遗产，要求分割。小张则主张该房屋已由爷爷赠与，且自己已长期占有使用，应归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案争议焦点在于，未签订书面合同、未办理过户登记的“口头赠与”是否成立并有效，以及受赠人长期占有使用能否对抗其他继承人的权利。

首先，房屋赠与合同系要式合同。根据《民法典》第六百五十七条，赠与合同为诺成合同，但法律对房屋等不动产的物权变动有特殊规定。赠与合同本身可以口头形式订立，但不动产所有权的转移以登记为准。

其次，根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，即使赠与合同成立，小张也因未办理过户登记而未取得房屋所有权，物权仍属于张爷爷。

小张长期占有、使用、修缮房屋的事实，可能构成履行赠与合同的辅助证据，也可能形成一种事实上的居住关系，但这并不直接产生物权变动的效力。在张爷爷生前未明确表示反对其居住，甚至可能默认赠与的情况下，该事实有助于证明赠与合同的存在。但在张爷爷去世后，面对其他继承人的争议，小张仅凭口头承诺和占有事实，主张房屋所有权的难度极大。法院可能倾向于将该房屋认定为张爷爷的遗产进行分割，同时基于小张长期居住、修缮的事实，在分割时给予其适当补偿或照顾。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。