【基本案情】

2022年3月，郑某与侄女郑晓签订《赠与协议》，将名下商铺赠与郑晓，约定3个月内办理过户。郑晓依约接手商铺并支付物业费、水电费等共计8万余元。过户时，郑晓发现商铺已被郑某抵押给银行，贷款未还清无法办理产权转移。郑某辩称抵押系早年所为，忘记告知，承诺尽快解押但迟迟未履行。郑晓起诉要求撤销赠与并赔偿损失，郑某主张赠与已实际履行，仅需延期过户。法院查明，郑某故意隐瞒抵押事实，导致赠与目的无法实现；郑晓提交的缴费凭证、银行抵押登记记录可证实主张。最终判决：撤销赠与协议，郑某返还郑晓支出的8万余元。

【刘颖新律师评议】

本案明确赠与财产权利瑕疵的责任认定。法院支持撤销的核心在于：赠与人故意隐瞒房屋抵押等权利瑕疵，直接影响受赠人取得完整产权，符合法定撤销事由；虽受赠人实际占有财产，但产权转移受阻导致赠与目的落空。实务中需注意：赠与人对赠与财产负有权利瑕疵担保义务，故意不告知瑕疵造成损失的需赔偿；受赠人应在过户前核查房屋权利状态，留存查询记录。建议签订赠与协议时明确约定“无权利瑕疵”条款及违约后果。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百六十二条：“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担赔偿责任。”

《中华人民共和国民法典》第六百六十三条：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（三）不履行赠与合同约定的义务。”