【基本案情】

2022 年，70 岁的独居老人张某因身体机能下降，希望女儿秦某能就近照料，遂与秦某签订《赠与协议》。协议明确约定：“张某将名下位于市中心、市值 180 万元的两居室无偿赠与秦某，秦某需保证张某生前对该房屋享有永久居住权，未经张某书面同意，秦某不得将房屋出售、出租、抵押或变更用途”。签订协议后，双方当日前往不动产登记中心办理了房产过户手续，将房屋登记至秦某名下，但因两人均不清楚居住权登记流程，未同步办理居住权设立登记。2023 年 6 月，秦某因沉迷网络借贷导致逾期欠款 15 万元，为偿还债务，擅自联系中介机构将房屋挂牌出售，挂牌价 175 万元，且已与买方谈妥 “首付 50 万元、过户后交房” 的交易方案。张某在路过中介门店时偶然看到自家房屋的出售信息，情急之下立即联系律师，次日便向不动产登记中心申请异议登记，成功阻止了过户交易。随后张某起诉至法院，主张秦某违反《赠与协议》中关于居住权的约定，提交了《赠与协议》原件、中介挂牌记录（含房屋照片、价格、秦某联系方式）、秦某与买方的微信聊天记录（载明 “过户后让老人搬走”）及异议登记证明。法院审理中，秦某辩称 “居住权未登记不生效，自己有权处分名下房产”，但未能提供任何证据反驳协议约定的效力。最终法院认定，《赠与协议》中的居住权条款是张某赠与房产的核心附加义务，秦某为偿还个人债务擅自出售房屋的行为，直接危及张某的基本居住权益，已构成根本违约，判决撤销张某与秦某的赠与合同，秦某需在判决生效后 15 日内协助张某办理房屋产权过户回转手续，并承担案件受理费。

【刘颖新律师评议】

本案凸显 “居住权约定的效力与执行”，尤其明确了 “未登记居住权不影响合同义务履行” 的关键裁判规则。法院撤销赠与的核心依据在于：《赠与协议》中关于永久居住权的约定，是张某作出赠与意思表示的前提条件，构成秦某获取房产的附随义务，即便未办理居住权登记（物权层面未设立），但合同层面的义务约定已对秦某产生法律约束力，秦某擅自出售房屋的行为明显违反该义务。实务中需重点关注三点：其一，居住权的 “物权登记” 与 “合同约定” 效力区分 —— 居住权自登记时设立（物权效力），但未登记仅影响对抗第三人，不否定合同中居住义务的债权效力，赠与人仍可依据合同主张受赠人违约；其二，赠与人的风险防控细节 —— 在赠与合同中应细化 “侵害居住权的具体情形”，除出售、出租外，还可明确 “擅自更换门锁、拒绝赠人进入、要求赠人搬离” 等均属违约，同时约定 “违约后需支付房屋市值 20% 的违约金”，增强约束力度；其三，居住权登记的实操建议 —— 老年赠与人在办理房产过户前，应携带身份证、房产证、书面《居住权合同》（可与赠与协议合并签订）前往不动产登记中心办理居住权登记，通常 1-3 个工作日即可办结，登记后会在不动产权属证书上注明居住权人、居住期限（如 “张某生前享有居住权”），即便受赠人擅自处分房产，善意第三人也可通过权属登记知晓居住权存在，避免赠人陷入 “房、权两空” 的困境。此外，若受赠人已与第三方签订房屋买卖合同，赠人除主张撤销赠与外，还可要求受赠人赔偿因房屋挂牌出售导致的精神损害或维权费用（如律师费、交通费），进一步弥补自身损失。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百六十三条：“受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”