【基本案情】

原告孙某（买方）2022 年与被告周某（赠与人）签订《房屋赠与合同》，约定周某将婚前房产赠与孙某（双方为朋友关系），合同中未提及房屋质量问题。2023 年孙某入住后，发现屋顶每逢雨天严重漏水，经查：该房屋 2020 年曾因漏水维修，但未根治，周某知晓却未告知。孙某花费 2.8 万元维修后，要求周某承担费用遭拒，遂起诉主张：1. 周某赔偿维修费用；2. 支付违约金（合同约定 “隐瞒瑕疵需付总价 5% 违约金”）。法院查明周某故意隐瞒漏水隐患，判决周某赔偿维修费 2.8 万元，并支付违约金 3 万元。

【刘颖新律师评议】

本案打破 “赠与无瑕疵责任” 的误区 —— 一般赠与中赠与人不承担瑕疵责任，但 “故意隐瞒瑕疵” 属于例外。法院支持索赔的关键：1. 孙某举证证明周某 “明知漏水却未告知”（维修记录、证人证言）；2. 合同约定了违约金条款，加重了赠与人义务。建议受赠人接受房屋前，建议做房屋质量检测；签订赠与合同时，可添加 “瑕疵告知义务” 条款，明确隐瞒瑕疵的赔偿责任。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百六十二条：“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。 附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担赔偿责任。”

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”