【基本案情】

陈某友与余某兰系夫妻，李某燕与二人无亲属关系，三方均非广州市天河区某村村民。19xx年，陈某友取得13号房屋的宅基地使用权。19xx年6月，陈某友、余某兰与李某燕签订《赠与合同》，约定将该房屋第三层赠与李某燕，载明“因房屋年久失修，得到李某燕资助”，合同经公证。李某燕实际入住该房屋至20xx年。20xx年，该房屋因“城中村”改造被列入拆迁范围，陈某友、李某燕及其他楼层使用人共同签署拆迁补偿安置确认表等文件。20xx年，李某燕将房屋交由拆除并领取临迁费，但因陈某友夫妇拒绝配合，未能签订正式拆迁补偿协议，双方就回迁收益产生纠纷。原告李某燕诉请确认案涉房屋第三层的拆迁回迁收益归其所有。被告陈某友、余某兰主张《赠与合同》实为买卖，因李某燕非本村村民，合同无效，回迁收益应归其所有；并反诉请求确认合同无效。第三人林和公司不发表意见，请求法院依法判决。法院查明上述《赠与合同》签订及公证、李某燕实际使用房屋近20年、拆迁时双方共同签署确认文件、李某燕领取临迁费并交付房屋拆除等事实，另查明合同实为有偿转让，三方均非林和村村民。法院最终判决确认陈某友、余某兰与李某燕就案涉房屋第三层签订的《赠与合同》无效；案涉房屋第三层的拆迁补偿安置回迁收益由陈某友、余某兰与李某燕各占50%；驳回李某燕的其他诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

宅基地使用权的身份属性是认定合同无效的关键。我国法律对宅基地流转的严格限制，旨在保护农村集体土地权益和村民居住保障，非本集体成员之间的宅基地房屋买卖因违反强制性规定，均属无效。合同无效后的利益平衡需兼顾历史与现实。本案中，双方虽存在过错，但李某燕长期实际使用房屋、参与拆迁过程，陈某友夫妇对此默认，改造单位亦认可其实际权益。法院未简单因合同无效剥夺李某燕的全部权益，而是基于公平原则分配收益，既维护了法律强制性规定的权威，也妥善处理了历史形成的实际使用关系，具有合理性。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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