【基本案情】

张某1系北京市延庆区×镇集体经济组织成员。张某2与张某1系父子关系，与高某系夫妻关系。张某2与高某生育张某1、张某3两名子女。高某于2021年10月21日去世，北京市延庆区×镇×村×号登记宅基地使用权人为张某2。后张某2以张某3、张某1为被告诉至本院，要求处理案涉123号院房屋的继承问题，经本院主持调解作出民事调解书，确认位于北京市延庆区×镇×村×号院内西房四间中西数第一间、第二间、第三间、第四间西侧的三分之一间由张某2继承所有，东数第一间东侧三分之二间由张某3继承；东厢房南数第一间、第二间、第三间北侧的二分之一间由张某2继承，南数第一间南侧二分之一间由张某3继承。另查，案涉房屋维持1963年初始建造后原貌，至今未翻建。2023年3月18日，张某2与张某1签订《赠与协议》，约定：一、张某2自愿将法院（2023）京x民初x号《民事调解书》中确认由张某2继承案涉正房房屋及厢房房屋赠与张某1；二、张某2将前述房屋赠与给张某1后不再对房屋主张权利，但张某2仍享有居住权，如日后张某1对涉案房屋进行翻建，翻建后的房屋亦应保证张某2居住的权利；三、因政策所限，农村房屋不能办理变更登记手续，因此张某2将房屋的相关手续交付给张某1即视为房屋交付，如日后进行确权登记，张某2应配合张某1确权登记至张某1名下。

【刘颖新主任评析】

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张某1系北京市延庆区×镇的集体经济组织成员。案涉房屋赠与协议中内容均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害延庆区×镇集体经济组织合法权益的情况，应属合法有效。

关于张某1提出要求确认案涉正房房屋归其所有的请求，实际为要求确认案涉房屋权属变动及宅基地使用权变动，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从上述法律规定可以看出，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权的变更须依照相关法律规定办理相应变更登记手续。另根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。综上，农村房屋的所有权及宅基地使用权的变更均属于需经依法审批方能发生物权变动效力的事项，本案系合同纠纷，在诉争房屋所有权、宅基地使用权未经变更登记前，张某1主张案涉房屋所有权，该项请求缺乏法律依据，在有权机关对案涉房屋及宅基地使用权依法办理变更登记前，张某1可以依照《赠与协议》的约定，对案涉房屋及宅院享有合理占有、使用及协议约定其他的权利。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国土地管理法》

第九条

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十一条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十二条

土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。