基本案情：

赵某兰与贾某鹏系夫妻关系，二人于1959年登记结婚。贾某刚系二人的养子，贾某君系贾某刚之子。涉案房屋系登记在贾某鹏名下的夫妻共同财产。……2021年11月1日赵某兰通过查询后发现：2021年6月2日贾某君未征得赵某兰同意的情况下，安排贾某鹏与其签订《北京市存量房屋买卖合同》，擅自将涉案房屋以200万元的不合理价格转让给贾某君，并办理房产过户手续，严重损害了赵某兰的合法权益。

赵某兰认为，夫妻共同财产未经夫妻一方同意，另一方不得出售；贾某君明知涉案房屋是赵某兰与贾某鹏的夫妻共同财产，因此签订买卖合同显然并非构成善意；合同约定的涉案房屋的转让价格显著低于市场价格，且贾某君并未实际支付购房款；另外贾某鹏早在2020年12月、2021年3月就被诊断为老年痴呆症，后经司法鉴定为限制民事行为能力，其并不能自行处置涉案房屋。因此，二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

刘颖新律师评析：

不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。赵某兰起诉时虽已经鉴定机构评定为限制民事行为能力，但其监护人孙某强对其起诉等行为进行了追认，故二被告主张应驳回其起诉的抗辩意见，缺乏法律依据，法院不予支持。

涉案房屋系夫妻关系存续期间取得，故依法应为贾某鹏与赵某兰的夫妻共同财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。现有证据无法证明赵某兰对贾某鹏签署房屋赠与协议或签订买卖合同知情且同意，故贾某鹏无权自行处分夫妻共同财产。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，涉案房屋虽已登记在贾某君名下，但其在明知涉案房屋属于夫妻共同财产，且贾某鹏已被诊断认知障碍、阿尔茨海默病等情况下，仍通过与贾某鹏签订房屋买卖合同的形式将涉案房屋全部产权过户至其名下的行为，法院难以认定为善意；另其自认房屋转让款并非市场价格，系为了减少税费的基准参考价，且其未实际给付贾某鹏购房款，根据上述情况无法认定贾某君获得涉案房屋所有权的行为系善意取得。

另贾某鹏在签订涉案合同及办理房屋过户时虽尚未被宣告为限制民事行为能力人，但其于2020年12月16日已被诊断为认知障碍、阿尔茨海默病（老年型）等病症，故无法认定其签订涉案合同及办理房屋过户的行为系其完全真实的意思表示。赵某兰要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837