【基本案情】

胡阿姨与项老伯自1970年结婚至今，育有一儿一女，是邻里羡慕的一对恩爱夫妻。胡阿姨名下有一套老公房，属于二人婚内共同财产。2004年以来，夫妇俩轮流搬至儿女处生活，并将老公房对外出租补贴家用。本来一家子和和美美，直到2021年夏天，胡阿姨在处理老公房出租事宜时，房产证却不见了。经查，老公房已于2020年变更为儿子小项与儿媳小杨共同共有。在变更的《房屋买卖合同》中载明，胡阿姨以210万元的价格将老公房出售给儿子小项。母子之间的矛盾一时无法调和。随后胡阿姨向上海普陀法院起诉，要求判定房屋买卖合同不成立并返还房产审理过程中，小项拿出一份2020年5月签订的协议，协议约定了几项内容：“1.胡阿姨自愿将该套老公房过户给儿子小项；2.在胡阿姨百年以前，户籍仍保留在该房屋内，房屋租金归胡阿姨所有，并保留永久居住权；3.在胡阿姨百年以后，小项将根据胡阿姨最后告知的方式来处置房屋。”协议上还附有小项手写的承诺：“尽心尽责赡养爸妈安享晚年”

双方签订协议后，遂签订了《房屋买卖合同》并完成过户登记，合同约定转让价款210万元，但未发生实际支付。之后该套房屋确由胡阿姨一直对外出租至今。经司法鉴定，协议及《房屋买卖合同》中胡阿姨的签字确属本人所签。胡阿姨作为完全民事行为能力人，应当知晓签字的法律效力。故《房屋买卖合同》与协议均依法成立。

【刘颖新律师评析】

“协议”主要内容涉及房屋过户后胡阿姨对房屋的租金收益权及处分权，只是附带了照顾赡养父母安享晚年的承诺，并不符合法律规定的合同无效事由。且二人属母子关系，具有法律强制规定的赡养义务。因此该“协议”当属合法有效。

根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。所谓虚假意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。所谓隐藏行为，是被伪装行为所掩盖的，代表行为人和性对人真是意思的行为。在“名为买卖实为赠与”的民事法律行为中，买卖就是伪装的行为，而赠与就是隐藏的行为。

因此本案中《房屋买卖合同》所确定的买卖合同关系确属无效，但结合双方亲属关系及协议内容，可以认定《房屋买卖合同》所隐藏的赠与合同关系合法有效。

老公房属于胡阿姨夫妇的夫妻共同财产，回溯在协议签订期间，胡阿姨、项老伯同儿子小项共同生活且相处和睦，胡阿姨也并无与小项恶意串通损坏项老伯合法权益的动机。项老伯对知晓房屋权属变更的事实具有高度盖然性。因此，胡阿姨处理房屋赠与一事属于有权处分。

一套养老房，牵扯了合法权利的保障，也涉及亲情关系的维护。老年人在与晚辈间处理养老财产时，亦需要遵循诚实信用原则，按约定履行既往承诺。而晚辈们，不仅应履行赡养父母的法定义务，给予经济上的供养，更应积极付出精神关怀，回应长辈的情感需求。老有所养，老有所依，维系和谐融洽的家庭关系，亦为社会稳定之本。

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