【基本案情】

刘某1系西京市H区×镇赵各庄村集体经济组织成员。刘某2与刘某1系父子关系，与宋某系夫妻关系。刘某2与宋某生育刘某1、刘某3两名子女。宋某于2022年9月23日去世，西京市H区×镇×村×号登记宅基地使用权人为刘某2。后刘某2以刘某3、刘某1为被告诉至本院，要求处理案涉163号院房屋的继承问题，经本院主持调解作出（2024）京0116民初195号民事调解书，确认位于西京市H区×镇×村×号院内北房四间中东数第一间、第二间、第三间、第四间东侧的三分之一间由刘某2继承所有，西数第一间西侧三分之二间由刘某3继承；西厢房北数第一间、第二间、第三间北侧的二分之一间由刘某2继承，南数第一间南侧二分之一间由刘某3继承。另查，案涉房屋维持1983年初始建造后原貌，至今未翻建。2024年2月18日，刘某2与刘某1签订《赠与协议》，约定：一、刘某2自愿将本院（2024）京0116民初195号《民事调解书》中确认由刘某2继承案涉正房房屋及厢房房屋赠与刘某1；二、刘某2将前述房屋赠与给刘某1后不再对房屋主张权利，但刘某2仍享有居住权，如日后刘某1对涉案房屋进行翻建，翻建后的房屋亦应保证刘某2居住的权利；三、因政策所限，农村房屋不能办理变更登记手续，因此刘某2将房屋的相关手续交付给刘某1即视为房屋交付，如日后进行确权登记，刘某2应配合刘某1确权登记至刘某1名下。

【刘颖新律师评析】

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，刘某1系西京市H区×镇赵各庄村的集体经济组织成员。案涉房屋赠与协议中内容均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害H区×镇赵各庄村集体经济组织合法权益的情况，应属合法有效。本院对于刘某1提出要求确认《赠与协议》内容有效的请求，本院予以支持。

关于刘某1提出要求确认案涉正房房屋归其所有的请求，实际为要求确认案涉房屋权属变动及宅基地使用权变动，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从上述法律规定可以看出，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权的变更须依照相关法律规定办理相应变更登记手续。另根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。综上，农村房屋的所有权及宅基地使用权的变更均属于需经依法审批方能发生物权变动效力的事项，本案系合同纠纷，在诉争房屋所有权、宅基地使用权未经变更登记前，刘某1主张案涉房屋所有权，该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。本院应予指出，在有权机关对案涉房屋及宅基地使用权依法办理变更登记前，刘某1可以依照《赠与协议》的约定，对案涉房屋及宅院享有合理占有、使用及协议约定其他的权利。

【法律依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4.《中华人民共和国土地管理法》第十一条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

5.《中华人民共和国土地管理法》第十二条

土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

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