【基本案情】

白老与小白系祖孙关系，白某与小白系父女关系。案涉房屋系集资房，白老作为S公司退休职工享有集资资格。2005至2010年先后以白老名义交纳购房款18万元。2010年8月，白某、王某夫妇装修房屋，带小白搬入居住。2013年因夫妻发生争执，王某及小白搬出。2012年8月，白老向S公司提供“申明：案涉房屋房产证办在小白名下”。2015年1月，小白取得案涉房屋所有权证。2015年，白某起诉王某离婚，经法院判决双方离婚、小白由王某抚养。同年，白老起诉小白，白某作为小白法定代理人，通过调解协议方式同意将案涉房产变更登记至白老名下。同年，白老起诉小白和S公司，要求确认房屋归其所有、S公司和小白协助办理变更过户手续，一审判决撤销白某代理小白签订的《民事调解书》，并驳回白老全部诉请。二审、再审均维持一审判决。

【刘颖新律师评析】

1.白老作为S公司退休职工，享有案涉房屋购买资格，该房屋以白老名义购买后，由王某、白某出资装修并于2011年带小白搬入居住。2012年8月，案涉房屋登记之前，白老自愿将房产证办在小白名下，小白此时已与父母一起实际占有、使用案涉房屋，故房屋已实际交付。2015年1月，小白经依法登记取得案涉房屋所有权证，该房屋所有权证载明小白单独所有。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故小白拥有案涉房屋所有权。

2.本案纠纷系因白某、王某夫妻关系不和引起，白老起诉本案正当性存疑。虽然小白在2015年1月取得房屋产权时尚未成年，不存在案涉房屋由小白本人出资的事实，但购房款分四次缴纳，均发生在白某、王某夫妻关系存续期间，不排除系白某、王某夫妻缴纳可能。即使购房款系白老缴纳，因白老已作出明确意思表示将案涉房产登记在小白名下，且案涉房产也已完成物权登记，视为赠与行为成立并生效。本案并不存在《合同法》第一百九十二条规定的法定撤销赠与情形，故白老抗辩本案不存在赠与、即使赠与也未经其配偶同意而无效不能成立。

3.白某作为法定代理人理应最大限度维护未成年女儿合法权益，在白老起诉小白情况下，白某在未征求小白本人和另一法定代理人王某意见情况下，反而通过调解协议方式将已登记在小白名下房产变更登记至白老名下，明显损害了当时未成年的小白的合法权益，该民事调解书依法应予以撤销。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”

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