【案情介绍】

孙先生和张女士是夫妻关系，小孙是二人之子。2014年，张女士因病去世，小孙考虑到父亲的生活及心理等问题，对登记在父亲名下位于西城区展览路的一处父母共有的房屋，未要求进行析产继承。2016年，孙先生将该房屋赠与了照顾其生活的保姆江女士，并将该房屋过户到江女士名下。随后，江女士将该房屋抵押给某小额贷款公司获得借款300万元，同时办理了抵押登记，还在公证处办理了强制执行公证书。由于江女士未在借款期限内还清贷款，某小额贷款公司便向法院申请强制执行，法院依法对上述房屋采取了保全措施并准备进入拍卖程序。

在拍卖过程中，小孙才得知情况，小孙先将父亲孙先生和保姆江女士起诉到法院，要求确认二人签订的赠与合同无效，同时又针对法院对该房屋的执行措施，提起案外人执行异议之诉，要求排除对该房产的执行。

【法官说法】

与前述案例相似的是，张女士去世后，孙先生私自将房屋赠与保姆江女士的行为，构成了《合同法》第五十一条规定的无权处分。该处分行为未得到小孙的追认，孙先生与江女士之间的赠与合同是无效的。因此，法院在审理后支持了小孙要求确认赠与合同无效的诉讼请求。

但需要指出的是，赠与合同无效并不意味着小孙可以追回房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

根据上述法律规定，由于江女士把房屋抵押给某小额贷款公司时已办理了抵押登记，所以某小额贷款公司依法对房屋享有优先受偿权。而且，虽然法院确认了孙先生和江女士之间的赠与合同无效，但在该判决书出具之前，法院已对房屋采取了查封措施。因此，法院经审理后对小孙提出的停止对房屋执行的诉讼请求未予支持，小孙已无法追回房屋，只能向父亲孙先生主张赔偿损失。

【法官建议】

为有效避免家庭成员之间因赠与、继承房产发生纠纷，做出如下提示。

一、关于赠与。由于赠与合同具有单务无偿的特性，法律赋予了赠与人在赠与财产权利转移前的任意撤销权，但同时也规定了经过公证的赠与合同不能任意撤销。因此，为确保房产赠与合同的有效履行，在签订赠与合同后，对于具备过户登记条件的，应当及时办理；暂时不具备过户登记条件的，可以先行办理公证手续。另外，我们在实践中还经常遇到，年迈父母将房产赠与一个子女，其他子女以父母在签订赠与合同时不具备民事行为能力、赠与房屋不是父母真实的意思为由提出异议。为避免产生此类纠纷，在签订赠与合同时，可以注意留存视频、病历资料等能够证明赠与人真实意思表示的证据。

二、关于继承。房产具有价值较大且所有权转移需办理过户登记的特殊属性。因此，在办理继承时，家庭成员间对房产的处分应妥善进行，最好通过家庭会议的形式征得成员同意，避免产生家庭矛盾。在相关决定做出后，应当及时办理相关房产变更登记手续，避免久拖不决。办理继承的方式多种多样，可以由全部继承人对房产评估后协商一致达成分配协议，可以去公证处申请继承公证，也可以在人民调解委员会主持下达成调解协议并经人民法院确认。如果全部继承人不能协商一致的，则需要到法院提起继承纠纷诉讼。

三、关于善意取得。善意取得是一个法律概念，规定在《物权法》第一百零六条中。具体到咱们本次发布的涉家庭房产纠纷中，通俗来讲就是房产登记的所有权人，未经其他共有权人同意，将房产私自转让或抵押给第三人，如果第三人取得房产时是善意的，支付了合理的价格，并且办理了房产过户或抵押登记，这时候第三人将依法取得对房产的所有权或抵押权，原所有权人也就是原共有权人，不得再向第三人追回。因此，如果家庭成员间已经对房产处分产生纠葛，可以及时向法院申请保全房产，以避免因他人善意取得导致房产无法追回；如果确已无法追回，可以向向无处分权人，也就是原房产登记的所有权人请求。

有问有答

问：父母把房产赠与子女后，已经办理了过户登记，后来父母反悔了，这时候还可以要求撤销赠与吗？

答：房产没有过户转移登记之前，父母作为赠与人，可以行使任意撤销权，但是房产过户后，父母不能再行使任意撤销权，但可以行使法定撤销权。根据《合同法》第一百九十二条规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。因此，在发生上述情形时，即便房产已经过户，父母也可以要求撤销赠与并返还房产。

问：子女结婚后，父母将某处房产赠与给他们的子女，那该房屋是属于夫或妻一方的个人财产呢？还是夫妻的共同财产？

答：根据《婚姻法》的规定，夫妻关系存在期间，赠与所得的财产属于夫妻共同财产，但赠与合同中确定只归夫或妻一方财产的除外。因此，父母如将房屋赠与给子女个人，应在赠与合同中明确写明，否则就属于对夫妻双方的赠与。

问：现在年轻人购房很多都需要父母的资助，那么父母的出资，是对子女的赠与还是借款呢？

答：房产价值较大，父母出资帮助子女购房的情形十分普遍，具体是赠与还是借款需要根据具体情况判定。一般情况下，如果父母主张是借款，而子女主张是赠与的，应当由子女就存在赠与的事实承担举证责任，如子女不能举证证明父母出资是赠与的，应当认定父母的出资是对子女的借款，子女应当返还。

【基本情况介绍】

家风是家庭的精神内核，也是社会的价值缩影。良好家风和家庭美德是社会主义核心价值观在现实生活中的直观体现。在当前经济快速发展的社会转型期，更需要共建社会主义家庭文明新风尚。而受利益调整、观念冲突等影响，当前部分家庭中有血缘关系的亲人，因财产争端尤其是房产纠纷对簿公堂的情况，不再鲜见。房产是一个家庭的核心资产甚至是最重要的资产，因财产价值较大，且经常存在登记人与法定共有人不一致问题，所有权转移又必须经过户登记，因此，有关家庭成员之间因继承、受赠父母房产而产生的涉家庭房产纠纷一旦出现，往往对家庭的和谐产生巨大冲击。

经调研发现，近五年来，西城院受理的确认合同无效相关纠纷案件中，涉及房产纠纷的案件占到80%以上，其中涉及到家庭内部房产纠纷的案件又占到95%以上。通过法律途径解决家庭成员之间的房产纠纷，需要特别考虑亲情伦理与家庭道德因素，与处理其他民事主体间的合同纠纷案件相比，审理难度较大。我们通过对近年来审理的此类案件进行梳理总结，发现存在以下特点和难点：

一、房产证上登记的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍，登记人无权处分、擅自处分是涉家庭房产纠纷的常见类型。诉讼过程中，为了保护实际所有权人的利益，一般法院会追加全部所有权人参加诉讼，尤其是一方所有权人去世的情况下，需要追加他的全部继承人参加诉讼。所以，该类案件的一个显著特点就是当事人人数众多，且在追加过程中经常出现部分当事人可能丧失民事行为能力尚未确定监护人、部分当事人下落不明无法送达等问题，造成审理期限过长，不利于尽快定纷止争。

二、家庭协议不同于其他民事主体之间订立的协议，在订立过程中，一般无法回避感情、脸面、家庭贡献、历史沿革等非法律因素，协议内容具有模糊化和口头化特征，权利义务关系不够清晰明确。并且许多家庭协议是在几年、十几年甚至二十几年前通过书面或口头形式订立，在履行过程中又因家庭关系变化、房产升值较大、利益冲突产生等原因，导致当事人订立协议的意思表示发生反复，各方情绪激烈、家庭矛盾尖锐，案件事实难以快速查清。

虽然“清官难断家务事”，但通过案件审理来彰显法治权威、维护道德风尚，也是人民法院在参与社会治理中的应尽之力。针对涉家庭房产纠纷案件标的额巨大、矛盾激烈、关系复杂的特点，为妥善审理此类案件，切实化解矛盾纠纷，西城法院主要有以下经验和做法：

一、重审查，充分合理行使释明权。注重一次性化解矛盾纠纷，从而减少当事人诉累。为避免遗漏案件当事人，保护所有家庭成员的合法权益，我们在审理过程中，对应当参加诉讼的当事人严格审查，尤其是当事人存在死亡、再婚等情况下，更加严格地审查继承人的情况。此外，避免机械地依照原告的诉讼请求审理案件，通过合理行使释明权探求当事人诉讼的真实目的，比如当事人仅以无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效，而法院经审查无权处分不构成合同无效的理由时，不应简单驳回当事人的诉讼请求，还应审查是否存在恶意串通、是否存在善意取得等情形。

二、重证据，证据材料全面综合考量。从家庭成员间协议的特点出发，合理解释协议当事人隐含在书面内容之外的真实意思，以平衡各方在经济上的利益诉求。此外，因家庭协议的权利义务关系往往不够明确，该类案件涉及的录音录像、证人证言等证据形式较多，而证人又多与各方存在利益纠葛、视听资料的真实性又多有待确认，因此在证据的采信方面，需要综合考虑相关证据对事实作出认定，避免机械、单一地使用某一证据认定事实。为了查清案件事实，有时还需要法院依职权调取相关证据。

三、重调解，力求纠纷及时实质化解。对家庭协议定纷止争时，法律层面判断是一方面，而家庭伦理方面考量也不应忽视。在审理过程中，我们对此类案件更加注重加大调解力度，通过引入外部协调力量，减少当事人的对抗情绪，尽力促成和解，避免当事人赢了官司却丧失了亲情。当然，在各方因利益冲突巨大确实无法达成调解的情况下，为避免案件久调不决，我们会及时作出判决，同时加强判决说理并引入判后答疑，通过判决来明晰各方权利义务，纠正违背家庭伦理道德的行为，维护家庭稳定和交易安全。

【温馨提示】

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房产继承问题，欢迎向我们的北京房产律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-7129-5837（08:00-21:00）