如何确定房屋所有权

一、定义概述

    房屋所有权：是指房屋所有人依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。

房屋所有权的取得主要通过以下两种方式：一是原始取得。原始取得是指直接依据法律的规定，不以房屋原所有人的所有权和意志而直接取得房屋所有权。二是继受取得。继受取得是指以房屋原所有人的所有权和意志为依据，通过某种法律行为或法律事件从房屋原所有人那里取得房屋所有权。

    二、律师说法

    确认房屋所有权的惟一依据，是存在着取得房屋所有权的事实。这里的事实，既包括书证、物证，也包括证人证言及其他证明，但首先应以书证、物证为依据。找不到书证、物证的，再寻找证人证言和其他证明。证明房屋产权的书证、物证，主要包括以下几项：1、房屋产权证。包括土地改革时发放的房地产证；建造房屋后领取的房屋产权证；产权变更后领取的所有权证，包括买卖、受赠、继承等取得房屋产权后所领取的房产证。2、其他书证、物证，包括遗嘱、信件、分家析产合约书等。

    我国物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可知，房产证仅仅是一份证据，其并不能直接决定实体法律关系的存在与否，在没有其他证据来证明房屋所有权的最终归属的情况下，可以据此推定房屋的所有权人为房产证上载明的所有权人，但如果有足够的证据证明该房产证上载明的所有权人并非实际所有权人的话，则法院应根据民事诉讼法的相关规定，综合各种证据情况来进行最终认定。

    不动产的公示公信力是针对善意取得制度而言的，主要是用来调整物权登记所有人与善意第三人之间的外部法律关系。即善意第三人相信不动产登记簿及产权证上载明的事项，以合理的价格从登记所有人处购买了该不动产，并依法进行了不动产的过户登记，则该善意第三人依法取得了不动产的所有权，该权利依法受法律保护。

    三、农村房屋概述

    我国农村没有完善的房屋产权登记制度，家庭成员因为房屋的所有权发生争议时，一方当事人常常凭借宅基地使用证来证明其对房屋的所有权。如果对方当事人没有相反的证据，法院一般也会据此认定房屋所有权的归属。但是，严格地说，仅仅依据宅基地使用证，法院可以确定宅基地使用权的归属，但是，并不能确定房屋所有权的归属。  

理由是：

    在我国农村，宅基地是以“户”的名义申请的，也是以“户”的名义审批的。这里的“户”是指公安部门户籍管理中户口本登记的家庭。但是，在现实生活中，宅基地使用证却登记在一人名下，并不是登记在所有家庭成员名下。尽管如此，这决不意味着宅基地使用人仅仅是在宅基证上登记的这一个人。实际上，所有的家庭成员，只要没有分户建房，都是宅基地使用人。宅基地共同使用的性质，决定了宅基地使用证不能单独证明房屋所有权的归属。

    一般而言，确定农村房屋所有权的归属，除了审查宅基地使用证登记的使用人外，还应当审查宅基地的共同使用人以及房屋建造情况等因素。只有综合考虑各种因素，才能正确确定房屋所有权的归属。

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