【案情简介】

孙某于2005年购得一处房产，取得了《房屋所有权证》，证上记载面积为150平方米。2020年，孙某欲出售该房屋，买受人在不动产登记中心查询时发现，该房屋在不动产登记簿系统中记载的面积为145平方米，比房产证少5平方米。经查，原因是2005年测绘技术存在误差，当初登记时录入错误，但当时颁发的纸质房产证照抄了错误的申请材料，写成了150平方米。现买受人要求按登记簿的145平方米计价，孙某则认为应以手中的房产证150平方米为准。双方就面积和价款产生争议。

【刘颖新律师评议】

本案涉及不动产登记中权属证书与登记簿记载冲突时，应以何者为准的根本性问题。

首先，明确法律效力层级。根据《民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 这一条规定得非常清晰：不动产登记簿的效力高于权属证书。登记簿是物权归属和内容的根本依据，权属证书仅是权利人持有的外在证明。

其次，原因分析。本案中，登记簿记载145平方米，而房产证记载150平方米。显然，房产证是照抄了错误申请材料的结果。原始的、持续的、官方的登记记录是登记簿系统。测绘误差是导致不一致的原因。

再次，解决途径。孙某不能仅凭手中的房产证主张150平方米的面积。他必须先解决登记簿的错误问题。正确的做法是：

1.申请更正登记：孙某需向不动产登记机构提出申请，并提交证据（如最初的测绘报告、购房合同、或其他能证明原始设计或实际面积应为150平方米的证据），证明登记簿记载的面积145平方米存在错误。

2.举证责任：孙某负有举证责任。如果他能提供充分证据证明登记簿错误（例如，找到当年正确的测绘成果报告），登记机构应当予以更正。

3.异议登记：如果登记机构不予更正，孙某可以申请异议登记，并在15日内提起诉讼，请求法院确认其权利。

在登记簿未更正前，在对外法律关系中（如与买受人的交易），必须以登记簿记载的145平方米为准。买受人的要求是合法合理的。孙某的损失（5平方米的价差）应向当年造成登记错误的责任方（如测绘单位或存在过错的登记机构）追偿，而不能转嫁给善意的买受人。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。