【案情简介】

赵老板欠孙总工程款200万元，逾期无法偿还。2019年，双方签订《协议书》，约定：赵老板将其名下市值约180万元的一套房屋过户给孙总，作为债务的担保。若一年内赵老板还清200万元本息，孙总应将房屋返还；若未能偿还，则房屋永久归孙总所有，双方债务结清。协议签订后，双方办理了真实的房屋过户登记。一年后，赵老板未能还款。2021年，该房屋市价飙升至300万元。赵老板起诉，主张该《协议书》是流押条款，应属无效，要求确认房屋仍归其所有，仅愿意偿还200万元债务本金及利息。孙总则主张，这是以房抵债协议，且已过户完毕，房屋应归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案涉及“让与担保”这一非典型担保的效力认定，核心是“流押条款”是否有效。

首先，对《协议书》性质的认定。双方的真实意思并非买卖，也非简单的以物抵债，而是让与担保。即债务人将房屋所有权形式上转移至债权人名下，作为债务的担保，债务清偿后，财产返还；债务不履行时，债权人有权就该财产优先受偿。

其次，关于“若未能偿还，则房屋永久归孙总所有”这一条款的效力。根据《民法典》第四百零一条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条，该条款属于“流押条款”或“流质条款”，是无效的。法律禁止担保权人在债务履行期限届满前或届满时，与担保人约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有。这是为了防止乘人之危，显失公平。

再次，协议无效部分不影响其他部分的效力。让与担保本身作为一种非典型担保，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，其担保功能是被司法实践认可的。过户登记完成了担保财产的公示。

最后，法律后果。既然流押条款无效，孙总不能直接依据协议取得房屋所有权。其权利是：就担保财产（该房屋）的拍卖、变卖、折价款优先受偿。即，双方债务仍是200万元本息。孙总可以申请拍卖该房屋，从拍卖款中优先受偿200万元本息，剩余款项应返还赵老板。由于房屋已升值至300万元，扣除债务后，赵老板可拿回约100万元。这对赵老板是公平的，防止了其因一时资金困难而遭受重大财产损失。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。